2024-05-17 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百四十七期 2021年11月17日] 香港土地及樓房價格高企，不少人歸因於「高地價政策」。當「麵粉價」（地價）上升，發展商會將成本上漲的負擔轉嫁給買家，「麵包價」（樓價）自然會上升，市民買樓愈來愈難。
近日再有東涌地皮流標，是發展商對後市沒有信心，還是補地價金額過高而致？除此之外，地皮流標對樓市、對房屋供應有什麼影響呢？就此，政府應否改變賣地方法？
流標的是港鐵東涌配電站地皮，址位於東涌文東路及喜東街交界，項目住宅樓面面積上限約94萬平方呎，料提供1,400至1,800伙住宅單位。項目共接獲5份標書，包括長實、新地、恒地、華懋及信置，但最後港鐵宣布不接納任何標書，並會於適時重新招標。
資料顯示，是次的流標是繼2014年初輕鐵天水圍天榮站項目後，7年來首個流標的港鐵項目。外界普遍歸咎今次流標，不是發展商沒有信心、而是補地價金額過高。
市場消息透露，項目補地價高達$47.65億，即平均每呎補地價為$5,072，但截標前市場估值只是介乎$42.3億至$75.2億，每呎樓面地價約$4,500至$8,000。除補地價外，發展商還須就分紅比例向港鐵提出建議，分紅比例不得少於15%。
此外，港鐵要求發展商於入標時自行向港鐵提出一口入標價，入標價金額不得少于$2.5億。以此計算的話，補地價連同入標價的總金額$50.15億，折合樓面平均補價約$5,338。
就此推斷的話，地皮流標的最大原因是項目補地價偏高，高出比較市場預期逾10%至20%。再加上，地皮現時未有鐵路站直接覆蓋，回報相對不夠吸引，因而令發展商出價較為審慎。
要解決房屋問題，增加房屋供應的最根本方法，今次的流標對供應會不會有影響？政府發言指，截至本年第3季，2021至22年度的私人房屋用地供應可提供約13,700伙，已超過全年供應目標12,900伙。
因此，東涌配電站地皮未能如期推出，對本年度的私人房屋土地總供應影響不大。而且政府預期在本年第四季度仍會有不同來源的用地推出，會為市場提供穩定及持續的土地供應。
出現流標是不好的現象，要整治樓市，理應要取消「高地價政策」。雖則政府多次表示並無「高地價、低地價」政策，價錢是由市場決定，但不會賤賣土地，強調政府是正常以市價出售土地。
但是從整個勾地制度來看，香港所實行的明顯是「高地價政策」，限制土地供應，提高向地產商出售土地的價格。事實上，政府的收入很大程度是靠著賣地，所以更應該改善賣地方法，以減少流標機會。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得186.06（反映2021/11/01至2021/11/07(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.11%，較上年同期上升5.30%。
本周只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.01%，新報181.19，較上年同期上升2.26%。反之，港島區升幅最多，按周上升1.50%，最新錄得186.84，較上年同期上升1.85%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得201.24及178.23，按周分別上升201.24及178.23，較上年同期分別上升6.58%及8.11%。
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