2024-05-03 28Hse Editor
賣地市場受惠全面復常不多，在撤銷口罩令首日，新地昨以47.29億元「超筍價」中標旺角商業地王，每呎樓面地價僅約3,100元，較市場已經大幅下調的最新估值之下限價56.4億元還要再低16%。對比去年此地皮最高估值達228億元，換言之，地皮價值在一年間大幅貶值80%。◆香港文匯報記者 曾業俊
市場人士分析地皮以低價批出原因，主要是項目投入成本龐大，但落成後不能拆售，只能靠長期收租回本，在經濟未完全復甦下極度考驗發展商的資金流動。而且，政府汲取上月市建局觀塘市中心第四及五區商業項目流標經驗後，亦調整項目底價以加快推地，旨在盡早發展經濟，估計是次造價會對商業地皮市場有短暫指標影響。
不能拆售 靠收租礙出價
港大房地產及建設系客座副教授張聖典表示，旺角洗衣街商用地造價低過預期，反映發展商對商業項目後市有保留，此類商業項目對風險管理、回本期、現金流等等的要求都好高，所以發展商會衡量風險，相應調整出價。個人希望政府今次低價批出優質地皮是「特事特辦」，因為入標反應確實遜色，惟政府長期持有該地亦是浪費資源，不如早些出售地皮，發展推進經濟，增加稅收。
他指，每次賣地造價都會成為市場指標，不過是次項目落成後不能拆散出售，只能靠長期收租回籠，所以會壓住中標財團大筆資金，相當考驗發展商的回本功夫和現金流，亦是項目低價批出的原因之一。
供應足 金鐘廊估值勢跌
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，商業項目去年成交量極低，所以市場對今次洗衣街地皮估值差距甚大；另一方面中標財團需要投入過百億的建築成本和利息支出，加上2023至24年的甲廈供應預算有約700萬方呎，發展商亦要考慮項目日後出租率，促使以低價競投。雖然上月中荃灣寶豐路住宅地以「好價」售出，但項目是中小型住宅。而今次屬大型商業項目，發展商只能靠長線收租回籠資金，明顯見到市場對住宅地和商業地的取態不同。下個財政年度有3幅商業用地，尤其金鐘廊項目金額最大。就今次項目低價開標，相信金鐘廊地價預測亦要下調。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，洗衣街商業地皮造價低水，反映當前市況及未來商用樓面供應。政府在經濟未完全復甦之下推出商用地皮是需要取捨，即以低價批出換取樓面供應，惟貴重地皮售出後不可逆轉，變相減少政府長遠收益。他建議政府在市況仍未完全恢復時，可以逐步推售商用地皮「試水溫」兼彌補整體面積供應，但不宜推售位處優質地點的貴重商業用地。
籲增競投性 避低價批出
張翹楚表示，是次項目雖無流標但低價批出，相信之後發展商都會嘗試低價入標，政府因而有需要重新審視招標制度，例如採取「滾動式招標制」，發展商可在正式招標前一至兩周遞交意向並繳付訂金，入標後設5日時間互相競投，增加內部透明度，減低發展商風險，相信有助改善流標和慣性低價出標的情況。
地皮上周截標時共接獲3份標書，入標財團除新地外，還有長實及鷹君信置合組的財團。測量師當時已經因應近期接連有地皮流標，相繼下調地皮估值，估值介乎56.4億至109.7億元，每呎樓面地價約3,700至7,200元。地皮去年估值曾達到182億至228億元。
旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地資料
地段 九龍內地段第11273號
地盤面積 12.42萬方呎
可建樓面 152.41萬方呎
中標財團 新地
成交金額 47.29億元（每呎3,103元）
市場估值 56.4億至109.7億元（每呎3,700元至7,200元）
招標條款 須建政府社福設施、數條行人天橋、公共交通交匯處、過境巴士車站、公眾停車位和公廁等設施，同時須要保留地盤內3棵榕樹
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