2024-05-04 28HSE 编辑部
卖地市场受惠全面复常不多，在撤销口罩令首日，新地昨以47.29亿元「超笋价」中标旺角商业地王，每尺楼面地价仅约3,100元，较市场已经大幅下调的最新估值之下限价56.4亿元还要再低16%。对比去年此地皮最高估值达228亿元，换言之，地皮价值在一年间大幅贬值80%。◆香港文汇报记者 曾业俊
市场人士分析地皮以低价批出原因，主要是项目投入成本庞大，但落成后不能拆售，只能靠长期收租回本，在经济未完全复苏下极度考验发展商的资金流动。而且，政府汲取上月市建局观塘市中心第四及五区商业项目流标经验后，亦调整项目底价以加快推地，旨在尽早发展经济，估计是次造价会对商业地皮市场有短暂指标影响。
不能拆售 靠收租碍出价
港大房地产及建设系客座副教授张圣典表示，旺角洗衣街商用地造价低过预期，反映发展商对商业项目后市有保留，此类商业项目对风险管理、回本期、现金流等等的要求都好高，所以发展商会衡量风险，相应调整出价。个人希望政府今次低价批出优质地皮是「特事特办」，因为入标反应确实逊色，惟政府长期持有该地亦是浪费资源，不如早些出售地皮，发展推进经济，增加税收。
他指，每次卖地造价都会成为市场指标，不过是次项目落成后不能拆散出售，只能靠长期收租回笼，所以会压住中标财团大笔资金，相当考验发展商的回本功夫和现金流，亦是项目低价批出的原因之一。
供应足 金钟廊估值势跌
华坊谘询评估资深董事梁沛泓指出，商业项目去年成交量极低，所以市场对今次洗衣街地皮估值差距甚大；另一方面中标财团需要投入过百亿的建筑成本和利息支出，加上2023至24年的甲厦供应预算有约700万方尺，发展商亦要考虑项目日后出租率，促使以低价竞投。虽然上月中荃湾宝丰路住宅地以「好价」售出，但项目是中小型住宅。而今次属大型商业项目，发展商只能靠长线收租回笼资金，明显见到市场对住宅地和商业地的取态不同。下个财政年度有3幅商业用地，尤其金钟廊项目金额最大。就今次项目低价开标，相信金钟廊地价预测亦要下调。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，洗衣街商业地皮造价低水，反映当前市况及未来商用楼面供应。政府在经济未完全复苏之下推出商用地皮是需要取舍，即以低价批出换取楼面供应，惟贵重地皮售出后不可逆转，变相减少政府长远收益。他建议政府在市况仍未完全恢复时，可以逐步推售商用地皮「试水温」兼弥补整体面积供应，但不宜推售位处优质地点的贵重商业用地。
吁增竞投性 避低价批出
张翘楚表示，是次项目虽无流标但低价批出，相信之后发展商都会尝试低价入标，政府因而有需要重新审视招标制度，例如采取「滚动式招标制」，发展商可在正式招标前一至两周递交意向并缴付订金，入标后设5日时间互相竞投，增加内部透明度，减低发展商风险，相信有助改善流标和惯性低价出标的情况。
地皮上周截标时共接获3份标书，入标财团除新地外，还有长实及鹰君信置合组的财团。测量师当时已经因应近期接连有地皮流标，相继下调地皮估值，估值介乎56.4亿至109.7亿元，每尺楼面地价约3,700至7,200元。地皮去年估值曾达到182亿至228亿元。
旺角洗衣街与亚皆老街交界商业地资料
地段 九龙内地段第11273号
地盘面积 12.42万方尺
可建楼面 152.41万方尺
中标财团 新地
成交金额 47.29亿元（每尺3,103元）
市场估值 56.4亿至109.7亿元（每尺3,700元至7,200元）
招标条款 须建政府社福设施、数条行人天桥、公共交通交汇处、过境巴士车站、公众停车位和公厕等设施，同时须要保留地盘内3棵榕树
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