2024-05-17 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百五十四期 2022年1月4日] 成功儲錢「上車」只是置業的第一步，其後的供樓期更是漫漫長路。金管局公布最新的《住宅按揭統計調查》，發現買樓平均供樓年期上升至333個月，即約27.8年，貸款額逾$500萬，創下紀錄以來最長年期。
為什麼按揭年期會不斷向上升？這最主要是基於2個原因，一是樓價愈來愈高企，一般打工仔的人工追不到樓價升幅，延長供款年期較易通過負擔能力測試；二是不少用家希望將貸款額攤長，令供樓輕鬆一點。
先講第一個原因，究竟延長供款年期，對供樓人士有什麼影響呢？就簡單以樓價$800萬，承造60%按揭，以息率2.5厘計算，攤分27年作還款，每月供款$20,387；加息三厘的壓力測試下的，買家每月入息至少$47,447，就可通過壓力測試。
但如果減少供款年期，每月入息要求就會增加，增加通過壓力測試的難度。比如說，同一個單位，按揭條件一樣，但攤分26年供樓的話，每月供款$20,937，壓力測試下，買家至少收入為$48,246才可通過。
按此情況的計算下，相差1年的供樓期，兩者的每月入息要求相差約$800。值得留意的是，根據最新政策，按揭年期最長30年，但是並不是每一宗成交、每一個申請人都可以攤長按揭年期的。
審批按揭時，大多數銀行都用「70減」或「75減」以計算按揭年期，一般而言，樓齡＋按揭年期不可超逾70或75年；借款人年齡＋按揭年期不可超逾70或75年。
即是說，如果借款人已年屆50歲，一般情況下，最長只可承造25年按揭。話雖如此，不同銀行有不同的內部指引，亦有一定彈性，部分情況會得到豁免，因此業主可多找幾間銀行作比較。
此外，若然年齡較大的借款人本身入息正常，增加一位較年輕的擔保人或聯名借款人，銀行都有機會延長供款年期的，但要注意的是，年輕的那一位入息要佔比較大，才可以較年輕的借款人年齡計算按揭年期。
至於供樓方面，是的，攤長還款期可以減少每月的供款開支，置業成本降低，減輕業主的供樓負擔。再者香港低息環境已持續逾10年，有的會透過長還款期甚至轉按套現，將現金用作投資，以賺取高於供樓利息的回報。
未來的按揭年期會否有空間調整嗎？坦白說，當樓價持續上升，而人工遠遠追不到樓價升幅時，為了降低市民的上車風險，政府有可能要放寬供款年期，以緩解供款壓力。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得184.55（反映2021/12/20至2021/12/26(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.83%，較上年同期上升4.73%。
四個分區均錄得跌幅，當中港島區跌幅最多，按周下跌1.40%，新報188.68，較上年同期上升1.48%。其次為新界(西)區，最新錄得172.06，按周下跌1.30%，較上年同期上升7.90%。而九龍及新界(東)區同樣錄得跌幅，分別錄得178.92及201.92，按周分別下跌0.02%及0.42%，較上年同期分別上升2.01%及6.11%。
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