2024-05-10 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百五十四期 2022年1月4日] 成功储钱「上车」只是置业的第一步，其后的供楼期更是漫漫长路。金管局公布最新的《住宅按揭统计调查》，发现买楼平均供楼年期上升至333个月，即约27.8年，贷款额逾$500万，创下纪录以来最长年期。
为什么按揭年期会不断向上升？这最主要是基于2个原因，一是楼价愈来愈高企，一般打工仔的人工追不到楼价升幅，延长供款年期较易通过负担能力测试；二是不少用家希望将贷款额摊长，令供楼轻松一点。
先讲第一个原因，究竟延长供款年期，对供楼人士有什么影响呢？就简单以楼价$800万，承造60%按揭，以息率2.5厘计算，摊分27年作还款，每月供款$20,387；加息三厘的压力测试下的，买家每月入息至少$47,447，就可通过压力测试。
但如果减少供款年期，每月入息要求就会增加，增加通过压力测试的难度。比如说，同一个单位，按揭条件一样，但摊分26年供楼的话，每月供款$20,937，压力测试下，买家至少收入为$48,246才可通过。
按此情况的计算下，相差1年的供楼期，两者的每月入息要求相差约$800。值得留意的是，根据最新政策，按揭年期最长30年，但是并不是每一宗成交、每一个申请人都可以摊长按揭年期的。
审批按揭时，大多数银行都用「70减」或「75减」以计算按揭年期，一般而言，楼龄＋按揭年期不可超逾70或75年；借款人年龄＋按揭年期不可超逾70或75年。
即是说，如果借款人已年届50岁，一般情况下，最长只可承造25年按揭。话虽如此，不同银行有不同的内部指引，亦有一定弹性，部分情况会得到豁免，因此业主可多找几间银行作比较。
此外，若然年龄较大的借款人本身入息正常，增加一位较年轻的担保人或联名借款人，银行都有机会延长供款年期的，但要注意的是，年轻的那一位入息要占比较大，才可以较年轻的借款人年龄计算按揭年期。
至于供楼方面，是的，摊长还款期可以减少每月的供款开支，置业成本降低，减轻业主的供楼负担。再者香港低息环境已持续逾10年，有的会透过长还款期甚至转按套现，将现金用作投资，以赚取高于供楼利息的回报。
未来的按揭年期会否有空间调整吗？坦白说，当楼价持续上升，而人工远远追不到楼价升幅时，为了降低市民的上车风险，政府有可能要放宽供款年期，以缓解供款压力。
中原城市领先指数(CCL)最新录得184.55（反映2021/12/20至2021/12/26(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.83%，较上年同期上升4.73%。
四个分区均录得跌幅，当中港岛区跌幅最多，按周下跌1.40%，新报188.68，较上年同期上升1.48%。其次为新界(西)区，最新录得172.06，按周下跌1.30%，较上年同期上升7.90%。而九龙及新界(东)区同样录得跌幅，分别录得178.92及201.92，按周分别下跌0.02%及0.42%，较上年同期分别上升2.01%及6.11%。
-- 北角海峰园高层户 $1,020万易主 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角海峰园成交，单位为南峰阁高层E室，实用面积612平方尺，2房，外望景观开扬，获区外换楼客以$1,020万承接，实用面积平均尺价$16,667，低市价约一成。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $642.5获承接 --
祥益地产高级分行经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄2期(赏湖居) 1座低层A室，实用面积636平方尺，3房连套房，获区内首置客以$642.5万购入，实用面积平均尺价$10,102，属市场价成交。
-- 黄大仙居屋翠竹花园2房 成交价$523万--
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，新近促成黄大仙居屋翠竹花园成交，单位为6座中层G室，实用面积433平方尺，2房，原开价$570万，减价$47万至$523万（自由市场价）成交，实用面积平均尺价$12,079。
-- 屯门时代广场中层户 $520万易手--
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前促成屯门时代广场E座中层9室，实用面积346平方尺，2房，拥开扬景观，获区外首置客以$520万承接，实用面积平均尺价$15,029。
-- 寿臣山道东洋房项目新年后推出 --
由爪哇集团发展的南区寿臣山道东1号项目，提供5伙单位，分别1号屋、2号屋、21号屋、22号屋及23号屋，实用面积分为2,657及2,840平方尺这两款单位，预计农历新年后会推出。
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