2024-05-17 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百八十七期 2018年10月10日] 不加不加還須加，香港終於跟隨美國加息，主要銀行上調最優惠利率（P）0.125厘，是香港銀行12年來首次調高。由於是次加息幅度比較溫和、少於市場預期，不少人認為對樓市的影響不大。
有人形容是次加息「加咗等於無加」，其實加息後，對供樓人士有什麼影響？現時H按（香港銀行同業拆息）鎖息上限為2.35厘，以每$100萬的貸款額及30年期按揭為基礎，加息0.125厘後，業主每月供款額外增加$64，增幅1.65%。
未加息前，市場預計會加息0.25厘，但最後比預期少。不少市場分析及專家均表示，銀行此舉反映銀行資金仍較為充裕，不用完全跟隨美國加息，令不少原本觀望的買家，改變心態，反而加快入市的步伐。
事實上，現在加幅並不多，對樓市影響不算大，但大家不得不留意的是，今次的加息意味著香港正式步入加息周期。假若香港緊隨美國調息，累計加息1厘至3.35厘，業主的全期總利息會由未加息前的$39.45萬，加至$58.65萬，即供樓利息開支增加48.7%。
除此之外，加息並不只是影響供樓人士，其實是次加息亦代表提高了香港買樓的門檻，對一大班有意入市的準買家影響亦不少。加息亦代表買樓總供款額增加，有機會令買家無法通過壓力測試。
尤其是對選擇建築期付款計劃的新樓買家，影響比較大，最壞的情況是有可能面對撻訂的問題。建築期付款指買家購買樓花物業時，付出首期後，待物業入伙時，再開始找銀行進行按揭。
由於買家於交樓時才申請按揭，有關的息率、條款都是依當時計算，如果息口上升，買樓供款總額上升，提高了壓力測試的難度。如果未能成功通過壓力測試，買家要需要付更多首期，或者新增擔保人，否則申請不到按揭。
至於要擔心香港加息而引發樓市崩潰嗎？筆者認為，以現時香港的經濟狀況來看，不用太擔心，是言之尚早的事，因為香港的整體資金環境向好，而且失業率比較低，今年6月至8月經季節性調整的失業率為2.8%，為20年低位。
要講擔心加息影響樓市，不如擔心其他利淡因素影響，例如中美貿易戰、房屋供應增加及中國經濟放緩，再加上近日股市下跌，可能會業主急於套現，對樓市會有一定的影響。
無可否認，是次的加息幅度較溫和，市場早有預期，影響不大。但由於利淡因素眾多，再加上有可能持續加息，市場出現不確定性，有意入市的買家應要警惕風險。
中原城市領先指數(CCL)新報185.51（反映2018/09/24至2018/09/30(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.58%，而較上年同期上升15.93%。
4個分區中，只有新界(西)區錄得升幅，按周上升0.04%，錄得168.8，較上年同期上升15.01%。反之，新界(東)區跌幅最多，新報203.69，按周下跌0.71%，較上年同期上升19.85%。而港島及九龍區亦錄得輕微跌幅，分別按周下跌0.13%及0.10%，分別錄得191.47及185.16，較上年同期分別上升13.20%及16.99%。
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