2024-05-22 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百八十七期 2018年10月10日] 不加不加还须加，香港终于跟随美国加息，主要银行上调最优惠利率（P）0.125厘，是香港银行12年来首次调高。由于是次加息幅度比较温和、少于市场预期，不少人认为对楼市的影响不大。
有人形容是次加息「加咗等于无加」，其实加息后，对供楼人士有什么影响？现时H按（香港银行同业拆息）锁息上限为2.35厘，以每$100万的贷款额及30年期按揭为基础，加息0.125厘后，业主每月供款额外增加$64，增幅1.65%。
未加息前，市场预计会加息0.25厘，但最后比预期少。不少市场分析及专家均表示，银行此举反映银行资金仍较为充裕，不用完全跟随美国加息，令不少原本观望的买家，改变心态，反而加快入市的步伐。
事实上，现在加幅并不多，对楼市影响不算大，但大家不得不留意的是，今次的加息意味著香港正式步入加息周期。假若香港紧随美国调息，累计加息1厘至3.35厘，业主的全期总利息会由未加息前的$39.45万，加至$58.65万，即供楼利息开支增加48.7%。
除此之外，加息并不只是影响供楼人士，其实是次加息亦代表提高了香港买楼的门槛，对一大班有意入市的准买家影响亦不少。加息亦代表买楼总供款额增加，有机会令买家无法通过压力测试。
尤其是对选择建筑期付款计划的新楼买家，影响比较大，最坏的情况是有可能面对挞订的问题。建筑期付款指买家购买楼花物业时，付出首期后，待物业入伙时，再开始找银行进行按揭。
由于买家于交楼时才申请按揭，有关的息率、条款都是依当时计算，如果息口上升，买楼供款总额上升，提高了压力测试的难度。如果未能成功通过压力测试，买家要需要付更多首期，或者新增担保人，否则申请不到按揭。
至于要担心香港加息而引发楼市崩溃吗？笔者认为，以现时香港的经济状况来看，不用太担心，是言之尚早的事，因为香港的整体资金环境向好，而且失业率比较低，今年6月至8月经季节性调整的失业率为2.8%，为20年低位。
要讲担心加息影响楼市，不如担心其他利淡因素影响，例如中美贸易战、房屋供应增加及中国经济放缓，再加上近日股市下跌，可能会业主急于套现，对楼市会有一定的影响。
无可否认，是次的加息幅度较温和，市场早有预期，影响不大。但由于利淡因素众多，再加上有可能持续加息，市场出现不确定性，有意入市的买家应要警惕风险。
中原城市领先指数(CCL)新报185.51（反映2018/09/24至2018/09/30(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.58%，而较上年同期上升15.93%。
4个分区中，只有新界(西)区录得升幅，按周上升0.04%，录得168.8，较上年同期上升15.01%。反之，新界(东)区跌幅最多，新报203.69，按周下跌0.71%，较上年同期上升19.85%。而港岛及九龙区亦录得轻微跌幅，分别按周下跌0.13%及0.10%，分别录得191.47及185.16，较上年同期分别上升13.20%及16.99%。
-- 北角兆宝大厦山景户 成交价$500万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角兆宝大厦成交，单位为中层D室，实用面积242平方尺，2房改1房间隔，座向东南望少山景，原开价$530万，后减价$30万至$500万，实用面积平均尺价$20,661。
-- 屯门万宝大厦1房 $398万易主 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前录得屯门万宝大厦连天台户易主，实用面积263平方尺，1房1厅，附设靓装连电器，获区外首置客以$398万购入，实用面积平均尺价$15,133，稍低市场价成交。
-- 天后宝德楼2房 $738万易手--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近促成天后宝德楼低层单位易手，实用面积404平方尺，2房间隔，座向南面望街景，获外区投资客以$738万承接，实用面积平均尺价$18,267，创该物业历史新高。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $578万获承接--
祥益地产分行经理林家伦表示，新近促成天水围嘉湖山庄1期8座低层D室，实用面积551平方尺，3房2厅，累减$42万，获一名区内客以$578万承接，实用面积平均尺价$10,490，属市场价成交。
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