2025-11-07 28Hse Editor
樓市回溫，帶挈二手村屋市場錄得短炒獲利成交。元朗東頭村一伙單層村屋，新近以345萬元易手，炒家持貨3個月，賬賺45萬元或15%。
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資料顯示，元朗東頭村雙號屋地下，面積約700平方呎，日前以345.1萬元易手，呎價約4,930元。據悉，原業主今年7月初以300萬元購入單位，持貨約3個月易手，賬面升值45萬元，期內升值15%。
分層村屋需「分契」才可交易！
村屋種類繁多，現時市面上大部份村屋屬於「丁屋」，丁屋限制為3層高，每層面積不超過700平方呎。對於一個普通香港家庭，一層700方呎的村屋已相當夠用，但若想購買分層村屋，需留意物業是否已經分契及補地價。
整棟村屋的第一手業主就是原居民本人，在取得滿意紙後，假如想將其中一、兩層賣出，甚至將三層分別賣給三個買家，都需要進行「分契」的動作，即過法律程序，將一個原本由單一業權持有的物業，分拆成兩個或以上擁有獨立樓契的單位。
而部分丁屋由於批地條款關係，需在賣出時進行「補地價」。在進行補地價時，必須要全幢村屋一起補，不能只補其中一、兩層。即使業主只想賣出其中一兩層，並保留部分樓層自用，亦必須以全幢價值補地價。
如不肯定交易中的村屋需否補地價，最穩妥的方法是在臨約上補上一句「如有需要補地價，有關手續及金額由賣方負責」。
當購買未分契村屋時，應在臨約內註明「此交易只包括物業內之X樓（連天台/花園）及相關公用部分。」及「此物業尚未分契，此交易將在分契後完成」。
在巿場上，有些村屋樓盤已進行分契，或已經完成分契後的第一次買賣。例如上一手買家已經是分層購入及有傳統銀行承造按揭，新一次買賣就不用擔心分契的業權問題。
「分契」樓可以申請按揭嗎？
未分契前，在查冊內只會見到村屋的門牌或DD、Lot地址，不會出現樓層編號。當分契（假設分了三層）後，三個樓層都會有獨立的查冊登記，並註明了物業所屬樓層。
分契後，每個村屋單位都擁有獨立樓契，業主擁有100%的完整業權，銀行普遍願意視其為普通物業批出按揭。
不過需留意，村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，加上部分村屋質素參差，估價行取態會較為保守，較易遇上估價不足的問題，影響買家預算，建議入市前預留充足備用資金作首期開支。
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