2025-05-02 28Hse Editor
近期市場上不少銀主盤低價推拍，吸引一眾用家及投資者前往「尋寶」，連帶拍賣行亦錄連環成交。昨日（1月15日）舉行的2場物業拍賣會，合共推出40項物業，即場合共拍出11項，當中有10項屬銀主盤，均低市價約3%至20%成交。
推拍物業包括住宅、商舖及車位等，其中最矚目為忠誠拍賣行昨拍出的尖沙咀港景峰3座極高層B室銀主盤，面積約791方呎，擁煙花海景，銀主開價1280萬推拍，每口叫價10萬，獲5組客爭購，最後搶高310萬或約24%，以1,590萬成交，對比銀行估價約1,847萬，低出約14%，呎價約20,101元。
黃開基拍賣行昨日推出27項物業拍賣，該行發言人表示，昨日出席人數約180人，當中香港仔海匯大廈低層戶，面積462方呎，銀主開價310萬推拍，獲多組客搶購，終以390萬拍出，呎價約8442元，屬低市價10%。
銀主盤多出現於經濟不景時期，物業最新估值會被拉低，或單位較殘舊，所以開價通常低於市價。若有意購買銀主盤，可通過拍賣行網頁、地產舖、Facebook Group等地方尋找，放盤信息通常會包括拍賣日期、時間、地點、起拍價、睇樓時間等，客人一般可經代理洽購。
銀主盤通常分為公開發售和公開拍賣兩個方法：
公開發售：
1. 尋找代理，睇樓，選擇適合的銀主盤
2. 經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行
3. 入標時，代理通常會要求買家同時付出價3%-5%臨時訂金，以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業，買家可以退回臨訂。
4. 銀行會在截標後售予出價最高的買家。不過，如果所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可以重新招標。
公開拍賣：
1. 資料搜索，留意心儀的物業在何時何地進行拍賣
2. 委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，確定業權擁有者
3. 買家出席拍賣活動
4. 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」
5.一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」
購買銀主盤需留意，可能存在以下風險：
1. 買賣合約一旦簽署後，即使後來發現產權問題，雙方仍須完成交易，否則視為違約，需賠償。因此，買家最好事先委託律師檢查第一法定押記人的登記情況。通常在拍賣銀主盤前，第一押記人會允許準買家通過律師查閱買賣契約。若結果顯示第一押記人為銀行，買家就無需擔心，因為樓契已由銀行保管。
2. 銀主盤的狀況可能良莠不齊，例如缺乏保養、長期失修、損壞嚴重，或存在垃圾問題，影響物業衛生和品質。因此，在遇到價格較低的銀主盤時，買家不應僅因價格便宜而購買，應注意物業的實際狀況，同時考慮裝修的開支。
3. 買家應在土地註冊處確認單位是否被抵押或存在其他產權問題。若單位被抵押，通常代表有未支付的管理費或大廈維修費等款項，這些款項並不包含在樓價中，銀行也不會將其計算在按揭貸款的成數中。新買家必須預留足夠的資金來支付這些款項。
至於銀主盤按揭問題，如果單位純粹因原業主欠債而被列為銀行抵押物，新買家在申請按揭時通常不會遇到太大困難，與一般二手住宅物業按揭相似。若存在僭建問題，買家清拆後，大部分銀行都會同意按揭申請。如果遺失了重要文件如樓契，買家可以試著辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會獲得按揭。但若無法尋回樓契，銀行未必願意提供按揭。
然而，如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對於按揭申請就會產生影響。一旦買賣合約簽署，買家即視為接受物業的所有現況，即使後來發現業權問題，買家也無法向銀行提出爭議。
買家在拍賣場上應留意，常會遇到不同類型的物業，其中一種常見的是「半契樓」，即原本屬於分權共享的物業，因其中一方出售自己的份額而出現「半契樓」的情況。這類物業通常無法獲得按揭貸款。同時，買家還需了解單位的背景，例如成功購入後是否有鑰匙可以入住、現時業主與放售人的關係、單位是否仍有租約、以及日後是否有出售業權的意向等等。
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