2025-06-19 28HSE 编辑部
近期市场上不少银主盘低价推拍，吸引一众用家及投资者前往「寻宝」，连带拍卖行亦录连环成交。昨日（1月15日）举行的2场物业拍卖会，合共推出40项物业，即场合共拍出11项，当中有10项属银主盘，均低市价约3%至20%成交。
推拍物业包括住宅、商铺及车位等，其中最瞩目为忠诚拍卖行昨拍出的尖沙咀港景峰3座极高层B室银主盘，面积约791方尺，拥烟花海景，银主开价1280万推拍，每口叫价10万，获5组客争购，最后抢高310万或约24%，以1,590万成交，对比银行估价约1,847万，低出约14%，尺价约20,101元。
黄开基拍卖行昨日推出27项物业拍卖，该行发言人表示，昨日出席人数约180人，当中香港仔海汇大厦低层户，面积462方尺，银主开价310万推拍，获多组客抢购，终以390万拍出，尺价约8442元，属低市价10%。
银主盘多出现于经济不景时期，物业最新估值会被拉低，或单位较残旧，所以开价通常低于市价。若有意购买银主盘，可通过拍卖行网页、地产铺、Facebook Group等地方寻找，放盘信息通常会包括拍卖日期、时间、地点、起拍价、睇楼时间等，客人一般可经代理洽购。
银主盘通常分为公开发售和公开拍卖两个方法：
公开发售：
1. 寻找代理，睇楼，选择适合的银主盘
2. 经代理「入标」，将出价写入标书，再递交至银行
3. 入标时，代理通常会要求买家同时付出价3%-5%临时订金，以防买家中标后反悔。若未能成功投得物业，买家可以退回临订。
4. 银行会在截标后售予出价最高的买家。不过，如果所有标书的出价均低过银行底价，银行可以重新招标。
公开拍卖：
1. 资料搜索，留意心仪的物业在何时何地进行拍卖
2. 委托律师楼向第一法定押记人借契查阅，确定业权拥有者
3. 买家出席拍卖活动
4. 只要买家出价高过银行底价，银主盘即属「价高者得」
5.一般来说，成功竞投后，买家需要便会马上缴付楼价10%作为订金和及签署「正式买卖合约」
购买银主盘需留意，可能存在以下风险：
1. 买卖合约一旦签署后，即使后来发现产权问题，双方仍须完成交易，否则视为违约，需赔偿。因此，买家最好事先委托律师检查第一法定押记人的登记情况。通常在拍卖银主盘前，第一押记人会允许准买家通过律师查阅买卖契约。若结果显示第一押记人为银行，买家就无需担心，因为楼契已由银行保管。
2. 银主盘的状况可能良莠不齐，例如缺乏保养、长期失修、损坏严重，或存在垃圾问题，影响物业卫生和品质。因此，在遇到价格较低的银主盘时，买家不应仅因价格便宜而购买，应注意物业的实际状况，同时考虑装修的开支。
3. 买家应在土地注册处确认单位是否被抵押或存在其他产权问题。若单位被抵押，通常代表有未支付的管理费或大厦维修费等款项，这些款项并不包含在楼价中，银行也不会将其计算在按揭贷款的成数中。新买家必须预留足够的资金来支付这些款项。
至于银主盘按揭问题，如果单位纯粹因原业主欠债而被列为银行抵押物，新买家在申请按揭时通常不会遇到太大困难，与一般二手住宅物业按揭相似。若存在僭建问题，买家清拆后，大部分银行都会同意按揭申请。如果遗失了重要文件如楼契，买家可以试著办理遗失楼契宣誓补领，补领后仍有机会获得按揭。但若无法寻回楼契，银行未必愿意提供按揭。
然而，如果银主盘同时存在僭建、遗失楼契、业权不清等问题，对于按揭申请就会产生影响。一旦买卖合约签署，买家即视为接受物业的所有现况，即使后来发现业权问题，买家也无法向银行提出争议。
买家在拍卖场上应留意，常会遇到不同类型的物业，其中一种常见的是「半契楼」，即原本属于分权共享的物业，因其中一方出售自己的份额而出现「半契楼」的情况。这类物业通常无法获得按揭贷款。同时，买家还需了解单位的背景，例如成功购入后是否有钥匙可以入住、现时业主与放售人的关系、单位是否仍有租约、以及日后是否有出售业权的意向等等。
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