2025-10-18 28HSE 编辑部
柏珑III定价低两成 吸引准买家目光
由信置、嘉华、中国海外及港铁合作发展的锦上路站第二期柏珑III，加快销售步伐；项目日前已公布销售安排，将于下周二 (21日) 首推138伙。项目暂时已推出两张价单，共涉及206个单位，折实平均尺价分别约13,938元及14,118元，相比2022年5月推出的柏珑I、II，当时折实平均尺价分别为17,608元及17,898元，柏珑III的价钱低约两成，对准买家而言更具吸引力，预计能延续柏珑I及柏珑II的良好销情。然而，值得注意的是，柏珑I及柏珑II，近月接连出现挞订个案，这提醒柏珑III的准买家，需更加注重风险管理，以应对潜在的市场变化。
楼价下滑及估价不足 柏珑I、II成新「挞订王」
回顾柏珑I及II于2022年推出时，楼市仍然处于炽热阶段，项目定价较2021年年底推出的新盘The YOHO Hub低约一成，加上邻近铁路站的地理优势，令其成为当年的热门选择，首几轮销售几乎沽清。然而，买家当时忽略了锦田区的配套远不及元朗成熟，随后市况急转直下，至近月陆续入伙，于2022年入市，选用建筑期付款办法的买家，现时在申请按揭时，遇上估价不足的困境，导致柏珑I及II陆续爆发挞订潮，甚至被冠以「挞订王」的称号。截至今年10月中旬，柏珑I及II已有约240宗挞大订个案，占两期共1,520伙，约16%，涉及总楼价约22亿元，发展商因此累计杀订金额高达2.19亿元。而根据《易发楼价指数》，现时楼价比柏珑I于2022年4月开价时，已下滑超过两成。
挞订买家需留意发展商追讨差价
抽出部分挞订单位，假设发展商不追讨挞订差价，柏珑I、II买家挞订后再入市柏珑III，甚至可能出现「买平咗」的情况。举例柏珑I中的2座3楼B2室，实用面积354平方尺，于2022年5月以649.17万元成交，并于今年9月终止交易，原业主「挞大订」，帐面损失约65万元。然而，根据柏珑III最新价单，同层同向的2座3楼B7室、实用面积355平方尺、向西南方，最新定价573.5万元。相比之下，该III期单位的定价比I期相同楼层、及面积细1平方尺的单位低76万元。假设I期业主挞订后，以新价单购买III期单位，帐面上并无实质损失。
此外，若业主购买柏珑III的单位，并选用即供付款方式，扣除楼价最高16%的折扣，III期2座3楼B7室折实价为481.74万元。与柏珑I的成交价649.17万元相比，价格更低了167万元。换句话说，业主不仅没有因挞订而造成损失，还可藉此额外节省近100万元。
不过要留意，基于合约精神下，若挞订重售单位价钱低于原买入价，发展商有权要求挞订买家履约或补回差价。参考柏珑I及柏珑II，于今年7月重售的单位中，新成交价比3年前的成交价，低约15%至19%。
柏珑III低价开售固然吸引，但市场风险依然存在。这一期同样属于长楼花期项目，屋苑预计落成日期为2027年4月底，楼花期长达19个月，现时入市也相当于，对赌未来一年半楼市，会否进入升势。
长楼花项目准买家须审慎评估未来楼市走势
回顾3年前开售的柏珑I及柏珑II，亦是以长楼花期的形式推出，无奈遇上楼市下滑周期，最终买入柏珑I、II的买家在未收楼的情况下，楼价已经下跌超过两成。如果当时买家选用即供付款办法，意味单位未入伙，业主便已成为负资产。因此，准买家在考虑入市柏珑III前，应审慎评估个人财务状况及楼市风险，并对长期供款能力有充分预测。
有用
