2024-06-07 易发睇楼团
规划前景获看好 九建牛潭尾申建6276伙住宅群
特区政府去年提出《北部都会区发展策略》，带动大批于新界北持有土地的发展商向城规会提出规划申请，最新一宗来自元朗牛潭尾一幅逾100万方尺土地，九建申请改划土地用途以兴建一个大型住宅项目，将建22幢30至50层高住宅大厦及22幢3层高洋房，可建楼面约486.48万方尺，计划提供6,276伙，单位数量相当于沙田第一城(10,642伙)的六成。据香港文汇报粗略统计，过去一年来，发展商围绕北都区的大型住宅规划申请已近8万伙（见表），成为今后本港住宅土地供应的重要来源。不过，值得留意的是，发展商是提出了改划申请，但全部项目城规会仍在处理中，未获批准。
◆香港文汇报记者 颜伦乐
涉及北都区范围的最新住宅规划申请项目位于元朗牛潭尾，邻近福兴里，地盘面积约103.59万方尺（三分一为政府土地）。九建于申请文件中指出，项目北邻已规划的北环线牛潭尾站，加上《北部都会区发展策略》着重新界北部发展，为区内注入新发展动力，认为项目具发展潜力，亦能与北都区其他发展相辅相成，尤其北边的新田科技城将会成为香港的矽谷，对住屋及配套设施有庞大的需求。
九建盼发挥土地发展潜力
文件显示，地盘现时划为「综合发展区」，申请改为「综合发展区1」用途。申请人指，地盘已经平整并准备好发展，但此前受限于「综合发展区」的发展限制，最大总楼面约42万方尺(相当于最高总地积比率约0.4倍）及建筑物高度限为3层(包括停车位在内），未能充分发挥其发展潜力。
楼面增逾10倍 起50层高楼
地皮目前用作棕地，考虑到转变中的规划情况，九建申请将地皮发展成一个以公共交通为导向的综合住宅及商业发展枢纽，连同配套设施，未来可与北都区发展互相协调，并指出善用棕地资源增加房屋供应，可配合政府现行政策。
为展示拟议修订的可行性，申请人拟备一份分期落实的总纲发展蓝图。整个项目地积比率为4.7倍，总楼面约486.48万方尺。其中，住宅部分地积比率为4倍，可建楼面约414.36万方尺，计划兴建22幢30至50层高的住宅或综合大厦(不包括地库及防火层)，另有22幢3层高洋房，合共提供6,276伙住宅单位，平均面积约660方尺，预计入住人口约18,200人。
三期发展 料2032年完成
项目将分三期发展，分别为第1期、第2A期、第2B期。九建指，单计位于北面的第1期发展，已能提供3,112伙单位，2A期分散在南北不同位置，2B期则主要位处项目南面。住宅楼宇将采用阶梯式高度轮廓设计，以呼应周边的建筑及乡郊环境、以及鸡公山的山景。不过，由于邻近高楼并不多，而物业最高为50层，业界预料项目落成后将成为区内最高屋苑之一。
项目将设商业及非住用楼面，地积比率0.7倍，涉及72.12万方尺，其中位于第1期的商业中心，楼面约53.82万方尺，位置接近规划中的北环线牛潭尾站，另提供社区设施，包括两所设6个课室的幼稚园和一间设100个服务名额的幼儿中心。整个项目预计会于2032年发展完成，可望成为牛潭尾地区发展的先行者，以配合政府提出的北部都会区发展。
翻查资料，项目早于2009年已曾申请兴建193幢洋房，但最后撤回申请，到2012年再次呈交申请，缩减规模至157幢洋房及4座商用建筑，提供不多于201伙，当时地积比率为0.4倍，惟未能成功闯关。值得留意的是，九建近年大展拳脚，除以上元朗项目， 去年初亦曾经就牛池湾圣约瑟安老院旧址申请发展5幢楼高58层至59层的商住大厦，提供5,005伙，获城规会批准。
合和南固台申建255伙
另外，合和再向城规会就湾仔南固台等物业申请改划住宅，拟建255伙住宅单位，总楼面约15.22万方尺，较2019年核准发展方案的221伙，增加34伙或15%。
城规会文件显示，项目地盘面积约3.06万方尺，拟改划为「综合发展区」地带，以5倍地积比率发展，兴建1幢不多于21层高的住宅大厦，涉约14.97万方尺，另设2,570方尺非住用楼面，总楼面约15.22万方尺。
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