2025-05-28 易发睇楼团
本港大多数供楼人士均使用浮息按揭，即P按及H按。现时P按一般以P-1.75%（P=5.25%）计算，实际按息为3.5厘；而H按则以H+1.3%计算。自5月8日起HIBOR逐步下跌，近日更跌破1厘（截稿日HIBOR报0.59厘），即H按实际按息已跌穿2厘。
H按与P按的利率差距超过1厘半，节省利息的效果显而易见。业主亦十分关心HIBOR走势是否会持续下滑。HIBOR为银行之间互相借贷的利率，容易受到多种因素影响，例如港元资金的供求、季节性因素以及本港市场活动等。HIBOR的敏感度较高，相对于最优惠利率也较为波动，容易受到外部因素影响而出现变化。因此，未来HIBOR走势将取决于市场活动及对港元的需求。如银行体系总结馀维持于千亿港元以上，HIBOR在短期内仍有下行的空间。
银行为住宅按揭业主提供的H按计划，通常会附带封顶息率，以保障业主避免因HIBOR大幅上升而导致实际利率高于某个水平。因此，即使未来HIBOR有可能回升，最坏情况下仍有封顶位作为「保护网」，使业主能够继续以封顶息率供楼。
H按属于「进可攻、退可守」的按揭计划，因此近年选择H按计划的比例一直高于其他按揭计划。根据金管局住宅按揭统计，最新3月份绝大多数买家均选择H按，其占比高达90.4%。随著H按与P按之间的息差扩阔，预计H按的使用率将进一步增加，选用比例将升至95%或以上。
现时市场出现「供平过租」的情况，买家亦开始加快入市步伐。新手买家在申请按揭时要注意，银行审查借贷人供款与入息比率时，会以H按的封顶息率进行计算。即使HIBOR回落，银行亦不会放宽借贷人的入息要求。假设现时购买一个500万元的单位，承造7成按揭，年期30年，银行在计算供款与入息比率时，不论当时HIBOR为多少，仍会以现时H按的封顶利率3.5厘进行计算，这意味著买家的每月收入不得少于$31,433。因此入市前仍要了解清楚自身的供款能力，以及可负担的物业价格。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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