2025-08-14 28HSE 编辑部
「负资产」一词一直让投资房地产的人心生担忧，这是因为在1997年至2003年期间，许多业主陷入了「负资产」的困境。那么，什么是负资产？它的成因是什么？在加息时期，负资产是否有上升的趋势？有哪些方法可以避免负资产的风险？
所谓的「负资产」指的是物业市值低于未偿还按揭贷款的情况，也就是「资不抵债」。负资产最直接的影响是银行有可能要求提早还款；然而，目前大部分业主仍然保持著良好的现金流，相对于过去，银行要求提早还款的风险相对较低。需要注意的是，负资产的成因主要涉及两个因素，首先是房价大幅下跌，其次是申请高成数按揭。如果业主申请了九成按揭，当房价下跌超过10％时，就很容易陷入负资产的情况；如果业主没有申请高成数按揭，就不太可能出现负资产。
03年沙士期间现历史新高
回顾到1997年的楼市高峰期，当时银行并未要求按揭贷款人进行压力测试，许多买家选择了高成数按揭。随后，香港遭遇金融风暴和2000年的科技泡沫破裂，房市出现了大幅下滑，许多投资房地产的人陷入了资不抵债的情况。2003年还出现了沙士疫情，负资产案例在该年第二季达到了历史新高，超过了10万个案例。随后，沙士过去，房价回升，负资产逐渐减少，直到2012年，负资产个案数字才降至零。
根据2024年4月金管局的最新数据显示，2024年第一季末的负资产个案增至约3.2万宗，较2023年第四季末的约2.5万宗增加了27.5％，同时季内负资产个案宗数也达到了自2004年第一季末以来的新高。金管局的发言人表示，负资产个案主要涉及高成数按揭贷款，例如银行职员的住宅按揭贷款和按揭保险计划下的贷款。然而，这些数字是市场变化的结果，资产的质素仍然良好，风险是可控的。
避免负资产四式
1. 不借尽按揭成数
如果使用按揭保险，最高按揭成数可高达九成。不过，正如前文所言，楼价只要下滑10%，便会成为负资产，如果按揭成数为八成以下，则会较为安全。
2. 缩短按揭年期
另一个方法是缩短按揭年期，现时按揭最长还款期为30年，但如果在25年内能够还清款项，尽量选择25年。
3. 保持良好还款纪录
借款人需要保持良好的还款纪录，即使银行有一日要「call loan」，自己也不会成为首个目标。
4. 保持财务稳健
成功上车后，财务要保持收支平衡，一旦收入出现变数或遇上突发事故，也能依时供款，以保持还款纪录良好。
不少业主担心自己变成负资产后银行会「call loan」，但一般情况下，只要借款人准时还款，银行不会随便出手。如果业主有一期没有还款，银行通常先会致电还款，如果两2至3个月没有还款，才会发信提醒。如果当业主未有动静，银行便会发破产令，收楼后把物业拍卖。
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