2024-04-26 28HSE 编辑部
不少人喜欢在村屋居住享受更大空间，加上入场费比私人屋苑为低。不过买入村屋申请按揭要格外留神，皆因村屋按揭门槛与普通私人屋苑有不少相异之处，经络按揭今次一次过为大家拆解两者的异同。
村屋的类型
村屋种类繁多，大部份属于「丁屋」，根据1972年小型屋宇(丁屋) 政策，男性新界原居民年满18岁，可以享有一次性兴建丁屋的权利，丁屋限制为3层高，每层面积不超过700平方尺。丁屋兴建后可以获发「满意纸」（Certificate of Compliance），如果想在5年内转售，需要进行补地价。不过并非所有村屋均属于「丁屋」，买入前记得向地产代理及相关专业人士了解清楚。个别村屋属于较细的单位，面积可能只有4、500尺，只要有独立契，仍可以进行估价及申请按揭，可以做到八成半按揭。
除了丁屋，村屋还包括「祖」、「堂」等类型，此类物业类型会影响申请按揭保险的资格，详情可参阅「按揭成数」。
按揭成数
如果不选用按揭保险，村屋1,000万以下最高按揭成数为六成，上限500万，1,000万以下最高按揭成数为五成。
如果选用按揭保险，2022年政府放宽按揭保险，1,000万以下的村屋，最高按揭成数为八成半或850万；1,000至至1,125万的村屋，最高按揭成数为八成至八成半 (贷款上限为900万) 。楼价为1,125万或以上至1,200万的村屋，最高按揭成数为八成 (贷款上限为960万)。
如果希望加按套现，楼价600万以下的村屋，最高按揭成数为八成，楼价600至1,000万的村屋，最多六成或上限500万；楼价1,000万以上的村屋，最高按揭成数为五成。
村屋类型繁多，如果属于「祖」、「堂」物业、有转售限制及属于楼花的村屋，并不符合申请按保资格。
小心村屋估价
私人屋苑的估价较贴近市价，但村屋由于成交疏落，估价一般会较为保守，银行有机会批不足按揭，买家需要预备额外首期。如果希望尽量估足价，最好选择一些大型的村屋屋苑，另外要留意村屋是否涉及僭建等问题，如果单位有加建项目但已经入则，银行及估价行会如常批核，但如果属于僭建，银行估价便会较低甚至不批出估价。路权方面如果出现争议，估价亦会较为保守。另外，银行一般会委托估价行视察物业，如果涉及复杂个案，估价时间有机会较长。由于每间银行的估价标准各有不同，最好向多于一间银行进行估价。
村屋按揭批核时间较长
由于银行需要委托估价行进行估价，批核按揭时间要较长，一般长达1.5个月，所以要更早预备按揭事宜及进行按揭比较。经络按揭提供免费比较平台，让村屋买在最短时间格价。村屋买卖也要注意，基于按揭批核需时，成交期最好预留两个月以上，让银行有充份时间批核按揭申请。
人龄：以「75减」计算
如果申请一般按揭，村屋与私人住宅一样最长可以造到30年，银行同样会考虑申请人的人龄及楼龄决定申请人的最长还款期。人龄计算与普通私楼一样，银行会以「75减」作计算，所以如果借款人高于45岁，便有机会未能批出30年的按揭还款期。
楼龄：村屋用按保以「55减」计算
如果按揭成数为六成以下，银行会以「75减」计算最长还款期，但如果要为村屋申请按揭保险，楼龄加还款期不能超过55年。如果物业楼龄为25年以上，便有机会未能批出30年还款期的物业。所以如果想买入村屋及使用按保，应该选择较为「年轻」的单位。
最好找按揭转介公司处理村屋按揭
村屋按揭可选用H按、P按或定息按揭，不过并非每间银行均会接纳村屋按揭，最好向多间银行提交申请。经络按揭转介提供多间银行按揭转介服务，如想申请村屋按揭，可以向经络按揭按揭专员查询。由于村屋按揭的申请较为复杂，买入单位前可先行与经络按揭转介查询，比较不同银行的按揭计划，按揭专员便会提供最适切的村屋按揭方案，帮助置业人士尽快上会。
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