2024-04-23 28HSE 编辑部
根据金管局住宅按揭统计调查，今年6月份转按贷款额及宗数分别录得131.99亿元及2,898宗，按月增加27.6%及20.1%，金额及宗数连升4个月及创33个月新高。以首半年计算，金额及宗数比去年同期分别上升34%及23.2%。另外，6月份转按占新批出按揭宗数的比例按月上升至29%，创4个月新高，即每10宗新批出按揭有近3宗为转按，比例不少。今年转按数字及占比攀升，笔者认为主要有两类人士支撑转按市场。
第一类为早年选用发展商按揭之人士。部分发展商在推售新盘时，会与旗下或其他财务公司合作，提供发展商一按、二按等计划，按揭成数可高达八至九成，让买家以较少首期入市。这些按揭计划首数年的供款利率一般约为2.5厘附近水平，然而在首数年的「蜜月期」过后，供款利率将会急升，可增至最优惠利率P，甚至P+1至2厘水平。而2月份「波叔Plan」推出后，推动不少买家趁「蜜月期」接近届满时，透过转按至银行的方式避免捱贵息。
第二类为欲以透过转按赚取现金回赠之人士。现时银行所提供的现金回赠有上升趋势，回顾去年11月银行所提供的现金回赠最多只有0.8%，现时已升至最高1.75%，回赠金额相当可观。假设现时转按及贷款额为500万元，现金回赠最高可达8.75万元，扣除转按时的律师费用约数千元，足可抵消约4个多月的供楼开支。
美联储今年连番加息，近日部份银行已率先调升H按的封顶息率，不排除将有其他银行跟随以作为加息前哨，预计本港加息周期开始后，转按宗数将逐步减少。笔者相信在加息前夕，仍会有部份客户赶及最后低息尾班车转按，考虑转按之人士，事前有几点需要注意。
第一，留意持有物业的估值变化。近期楼市调整压力增加，交投量亦显著下降，银行对物业估价的取态或较以往审慎。特别是由发展商按揭转按至银行的业主，若转按时遇上银行估价不足，贷款额相应下调，业主或要动用后备资金抬钱上会。第二，比较新造及原有按揭计划的息率及封顶位水平，如新造按揭的息率较高，则要冲量现金回赠能否抵消其利息开支。第三，申请转按时，银行需要重新对业主进行入息审查，业主要确保其财务状况稳健，并可通过压力测试。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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