2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百九十六期 2020年11月18日] 由市建局发展的首个「首置上车盘」、位于红磡鹤园街的「焕然懿居」，原定用作私楼发售的43个货尾单位，将全部转作首置盘推售。项目已接受合资格人士申请，并于本月23日晚上7时截止，最快下月搅珠，明年1月底开始拣楼。
43个单位均位于第2座，遍布5楼至36楼，包括2个开放式单位、7个1房单位、5个2房单位及29个3房单位，实用面积介乎284至574平方尺，7折后售价为$355.2万至$798.3万，实用面积尺价$1.21万至$1.39万。
什么人合符资格申请呢？首先，申请者须为年满18岁香港永久性居民，而且是首次置业的，当中二人或以上的家庭申请者入息介乎$6.6万至$8.58万，资产上限为$221万；而一人申请者介乎$3.3万至4.29万，资产不可超过$110.5万。
提提大家，今次首置单位设有拣楼限制，单人申请者只有选购开放式或1房户，而家庭申请者则可选购所有户型单位，换言之，只有9个单位可供中签的单人申请者选购，拣楼机会比较微。
值得留意的是，今次的单位亦设转售限制，业主在购入单位起计首5年内不可转让或出租单位，5年过后需向市建局缴付补价，才可转让或出租单位。以及市建局会开放4个现楼示范单位予市民参观，市民须事先进行网上预约参观。
按揭方面，不少人会将「首置上车盘」及居屋资料混为一谈。居屋的白表申请人士最高可承造九成按揭，由于有房委会作担保，因此居屋按揭申请人即使申请超过6成以上按揭亦无须购买按揭保险。
但是，如「首置上车盘」买家要承造高达九成的高成数按揭，是要申请按揭保险的，而且需要通过压力测试，如不能通过压力测试，相关按揭保费则须额外调整，但其认购单位的供款与入息比率不超过50%。
事实上，港人首置上车盘定位是「居屋之上、私楼之下」的房屋阶梯，以接近私楼的设计与质素兴建，单位附设基本装修及电器，而且设有会所等设施。而且单位以智能家居作卖点，户主可透过平板电脑预订会所设施、查看闭路电视等。
无可否认，焕然懿居对有意置业的中产，有一定的吸引力。但有辣有不辣，单位的质素媲美私楼，管理费亦节节上升，费用直逼私楼水平，管理费约每尺$4.3。即是说，居住1个284平方尺的单位，每月要缴交约$1,221管理费，价钱并不少。
住屋一直是港人关注的重点，每次有资助单位推售时，都会吸引大批人士申请，甚至大幅超额认购。今次亦无例外，申请首天已收到637份表格，暂时超额申请13.8倍。
计划吸引不少人士申请，应该恒常化吗？予笔者而言，在不影响公屋及居屋供应的前提下，应当考虑将首置上车盘恒常化，以回应夹心阶层，即中产人士的置业需求。
中原城市领先指数(CCL)最新录得176.69（反映2020/11/02至2020/11/08 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.55%，较上年同期下跌2.97%。
本周只有九龙区录得升幅，按周上升0.83%，新报177.18，较上年同期下跌0.88%。反之，新界(东)区跌幅最多，按周下跌2.20%，最新录得188.81，较上年同期下跌1.50%。而港岛及新界(西)区则分别录得183.44及164.93，按周分别下跌1.39%及0.94%，较上年同期分别下跌3.87%及0.78%。
-- 将军澳广场2房 $735万沽出 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳广场7座中层G室成交，单位实用面积442平方尺，2房，座向西南，原开价$760万，后减价$25万至$735万沽出，实用面积尺价$16,629。
-- 屯门豫丰花园高层户 成交价$638万 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前促成屯门豫丰花园1座高层E室，实用面积568平方尺，3房2厅，附设雅致装修，成交价$638万，实用面积尺价$11,232，属市场价成交。
-- 大埔华乐豪庭双号屋 $773万易主--
世纪21宇田地产高级客户经理徐雄新表示，新近录得大埔华乐豪庭双号屋高层户成交，单位实用面积700平方尺，3房间隔，原开价$850万，减价$77万至$773万成交，实用面积尺价$11,043。
-- 屯门嘉悦半岛2房 $540万获承接--
祥益地产高级分行经理林英杰表示，新近促成屯门嘉悦半岛2座低层A室，实用面积442平方尺，2房，累减$35万，获区内首置客以$540万购入，实用面积尺价$12,217，属市场价成交。
-- 佐敦本木已上载楼书 --
由恒地发展的佐敦本木已上载楼书，项目位于佐敦德成街2号，属单幢式大厦，提供172个单位，实用面积由233至752平方尺，间隔由开放式、1房、2房连双套房、3房连3套房。
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