2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百六十九期 2018年6月6日] 高处未算高，新天价地王又诞生了！众所周知，香港缺乏可供发展的土地，房屋问题日益严重，买家争先入市、发展商以高价抢地的情况并不罕见。全港最贵地王纪录再次刷新，究竟对市场有什么影响呢？
新地王是位于九龙启德第1F区1号的商住用地，由新地以$251.61亿投得。以上地皮总面积约17.8万尺，最低及最高的楼面面积分别为84.9万尺及141.5万尺。若以最高的楼面面积计算，每尺地价约为$1.78万。
据卖地章程显示，中标财团除要开发连接启德站出口、面积超过4.3万尺的地下商店街外，同时，亦需兴建安老院舍及长者日间护理中心。也许因为这些条件，最后仅收到5份标书，数目虽逊于预期，但成交价却非常高。
新地王的面世，究竟对准买家、业主等有什么影响？主流的意见下，大多业主相信地皮录得高价成交，会对未来楼市有利。他们认为当「面粉价」贵，会推高未来的「面包价」，因此市场引发反价潮。
因为看好日后楼市，业主都心雄加价，纷纷反价或封盘。综合市场消息，反价潮最夸张的是邻近地王的誉．港湾，当中有单位1个月内升幅高达22.4%。有关单位为2B座中层D室，实用面积540尺，2房，4月中以$980万放售，地王诞生后，即反价$220万至$1,200万放售。
对于准买家的影响呢？由于多个屋苑疯狂加价，部分买家担心「迟买贵几球」，而加快入市步伐。正因为如此，令除启德附近以外的地区，包括将军澳及天水围的屋苑都录得破纪录成交。
祥益黄肇雯表示，天水围天丽苑高层20室，实用面积211尺，获一名区内客以$325万（自由市场价）购入，平均尺价$15,403。是次成交不单成交价及实用尺价录得双破顶，而且尺价更创出该屋苑的新高纪录。
由于可见，新地王对楼市的影响不可忽视。那发展商选择现时以高价买地，是因为睇好后市发展，还是此地皮真的值得投资？事实上，近日政府致力发展启德，令未来社区配套完善，前景亮丽，对发展商来说，购买此地皮相信有利可图。
当然地皮的价值主要来自商业价值，价值比较高的，发展商自然会趋于入市。相比之下，此地皮商业价值是属于高，为何呢？由于地盘是商住用地，故此我们会分开住宅及商业部分来分析，先谈住宅，地盘位置优越，位于未来沙中线港铁站对面，加上日后的交通配套，往返各区四通八达，方便住客上班上学。
而商业部分，此地盘有接近40万尺面积属于商业楼面，而且两旁有由南丰及利福分别发展，合共逾200万尺的地标式商业项目，再加上发展商日后要兴建的地下商店街，容纳大量就业人口，带动强劲的居住需求。
笔者认为，启德地打破地王纪录是合情合理的，但楼市会否像预计的向好方面发展，仍是言之过早。因此在楼市充满未知性的情况下，要置业上车的人，应停一停谂一谂，不要盲目心急作出入市的决定。
中原城市领先指数(CCL)新报181.58（反映2018/05/21至2018/05/27(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.34%，较上年同期上升14.36%。
4个分区中，新界(西)区跌幅最多，按周下跌0.58%，新报164.06，而较上年同期上升14.45%。九龙区亦录得轻微跌幅，最新录得175.60，按周下跌0.19%，较上年同期11.52%。反之，港岛及新界(东)均录得升幅，分别按周上升2.01%及1.05%，录得192.54及197.86，较上年同期分别上升13.19%及18.08%。
-- 北角维峰开放式单位 $700万获承接 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角维峰成交，单位为中层B室，实用面积280平方尺，开放式间隔，座向西南望开扬景，获买家以$700万获承接，实用面积平均尺价$25,000，属市价水平。
-- 天水围天富苑2房 $335万易手 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得天水围天富苑J座高层7室，实用面积506平方尺，2房1厅，减价$15万，获一名外区绿表客以$335万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$6,621，成交价创屋苑新高。
-- 火炭御龙山2房 $998万易主--
世纪21奇丰物业御龙山分行助理区域营业董事周淑萍表示，日前促成火炭御龙山3座高层D室成交，实用面积554平方尺，2房间隔，座向西北，买家以$998万连租约承接，实用面积平均尺价$18,014。
-- 天水围嘉湖山庄低层户 成交价$596.8万--
祥益地产分行经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 7座低层H室，实用面积550平方尺，附设企理装修，成交价$596.8万，实用面积平均尺价$10,851，属市场价成交。
-- 旺角利奥坊‧凯岸周六售180伙 --
由恒基发展的旺角利奥坊‧凯岸，加推第2张价单，涉及77伙，包括18伙开放式、55伙1房及4伙2房，价单定价$504.3至$1,021万。项目首两张价单共180伙将于本周六（9日）发售。 恒基物业代理营业(二)部总经理韩家辉表示，开售不设大手购货，每组买家最多购买2伙，周五（8日）中午截票。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
有用
