徵收空置税有用吗?

28HSE 编辑部  2018-04-03  4,003 #三地产焦点
徵收空置税有用吗?

[28Hse 三地产焦点 第一百六十期 2018年4月4日] 近日财政司司长陈茂波指,留意到有愈来愈多已落成但未出售的一手楼,正研究如何释放空置单位,空置税是考虑之列。其实关于空置税的话题已讨论多年,但香港政府一直没有推行,究竟现时是否引入的适当时候?

什么是空置税?一般而言,是指对空置达一定时间的房屋徵收的税项。那徵收空置税有何作用?这藉此增加业主或发展商把住宅单位空置的成本,有助打击囤积以降低空置率,增加市场楼宇供应,以纾缓住宅楼价及租金上升的压力。

但要实施空置税并不容易,先要设定目标,是套用于整个市场,还是只针对一手或二手市场私人物业?其后要界定空置的定义,空置多久才要徵税?有没有豁免权?以及要如何厘定税率,应视乎单位大小而定,还是划一徵收?

目标方面,基于已落成但未出售的一手楼数量,较去年显著上升,市场普遍认为政府会只针对一手市场的机会较大。根据差饷物业估价署的资料显示,去年年底整体私人住宅空置率为3.7%,涉及空置单位数目约4.3万,当中已落成但未出售的一手楼占9,500个,是自2008年以来最高。

另外要如何在法律上介定空置的定义?事实上,关于空置税的空置定义一向最多争拗,而且较多灰色地带,例如对于二手楼,正在装修的物业、业主长期去旅行或留学算不算空置?而一手楼要空置多久才需要徵税?假如发展商标出高价,销情很慢,那算空置吗?

要成功订出空置的定义,政府才可以继续下一步,如厘定税率。其实,税率要定得合宜,并不是容易的事,定得太低,只会轻微增加发展成本,没有效用;定得太高,发展商有机会拖慢建屋的速度,反而弄巧反拙。

其实,笔者认为香港现时未需要徵收空置税,因为空置率尚为低,对楼市的帮助不大。但是如果政府真的要推出,相信只针对一手楼会较好,因为二手楼执行难度较高,而且需要花大量人力物力查证,涉及的行政费用较多。从社会成本和社会效益角度来说,二手楼实施空置税并不值得。

只针对空置的一手楼徵税,理想的,发展商会为避免成本上升,减少囤积单位的情况,因而增加房屋供应;相反,负面的想,发展商可以拖慢建屋的速度去避税,或者将税项转移至买家身上,令新楼愈卖愈贵。

其实,政府再次提及徵收空置税,不得不令人怀疑的是,这是为了转移市民的视线,令市民的焦点转到空置单位上,而忽略了增加房屋供应的最主要方法是从土地供应入手。

以现阶段来说,笔者觉得引入空置税并不是合适的时机,始终空置单位多寡对楼市的影响不大,既然要时间讨论如何实施空置税,倒不如政府做一些实事,如觅地、多兴建公屋及居屋,更能解决市民的需要。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报174.94(反映2018/03/19至2018/03/25 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.54%,同时较上年同期上升15.94%。

本周新界(西)跌幅最多,按周下跌2.57%,新报157.08,较上年同期上升14.67%。而港岛区亦录得跌幅,最新录得182.01,按周下跌1.38%,较上年同期上升10.83%。反之,九龙及新界(东)区录得升幅,分别按周上升1.38%及0.10%,分别录得169.84及181.48,较上年同期分别上升14.69%及15.45%。

上周成交个案


-- 北角城市花园3房 成交价$1380万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得北角城市花园成交,单位为2座低层E室,实用面积807平方尺,3房连套房间隔,座向南面望楼景,原开价$1,400万,后减至$1,380万易主,实用面积平均尺价$17,100,属市价水平。


-- 天水围居屋天富苑高层户 $440万易主 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示,日前促成天水围居屋天富苑K座高层2室成交,实用面积650平方尺,3房2厅连套房,附设企理装修连基本家电,成交价$440万(居二市场价),实用面积平均尺价$6,769,属市场价成交。


-- 乐富康强苑2房 $450万易手--
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示,新近录得乐富康强苑中层15室成交,实用面积433平方尺,2房间隔,座向西面望开扬景,获买家以$450万(居二市场价)承接,实用面积平均尺价$10,393。


-- 天水围嘉湖山庄高层 $520万获承接--
祥益地产分行经理谢利官表示,日前促成天水围嘉湖山庄翠湖居3座高层F室成交,实用面积449平方尺,2房2厅,附设企理装修,累减$10万至$520万易主,实用面积平均尺价$11,581,属市场价成交。

新盘动向


-- 屯门御半山下周上载楼书 --
由新地发展的屯门御半山(御半山第1期)举行记者会,公布项目最新部署。新地代理业务部总经理张卓秀敏表示,项目争取下星期上楼书及开放示位。 项目提供522伙,当中1房占16%、1房半占37%、2房占42%、2房半或以上占5%(当中包括4伙特色户)。预计关键日期为2020年7月31日。
三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。

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