2024-04-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百零六期 2017年3月22日] 鸭脷洲利南道地价超出预期，受到地王的效应带动下，香港二手市场进入疯狂状态，各区均录得破顶成交。有发展商高价抢地，是否代表楼市会大升？地价及楼价又是否存在一定的关系？
面包要有面粉，建屋要有土地，故此经常有人把楼价与地价的关系，以面包与面粉来形容，面粉等于土地，而面包就等于建成的物业。有人认为地价贵是房屋问题的元凶，地价和建筑成本偏贵，楼价很难有机会大跌。
施政报告提及「楼价高和租金贵并不是由于建筑费高，而是由于地价贵。香港绝大部分家庭负担得起建筑费，只是负担不起高昂的地价」。再加上，当有人问及新盘售价为什么这么贵时，有些发展商会解释是基于面粉贵所以面包价钱贵。
以上的言论，换言之是指地价跌、楼价就会跌，这看似很有道理，但当再细心分析，你就发现这不是必然，并不是直接关系。首先，决定楼价的因素不单只是地价，还有建筑成本、市场供应需求、利润回报率及楼龄等。
这正正可以解释到为何之前地价低迷、卖地流标时，楼市没有大跌。要讲楼价与地价的关系，笔者更相信是楼价带动地价，不是决定楼价，当楼价升时，发展商买地更为进取；相反，楼价跌时，发展商会变得更为审慎，甚至可能会发生流标的情况。
话虽如此，事实上市场存在不少建议政府收少地价的声音，认为政府不带动减地价，发展商又怎会愿意收少一点楼价。笔者认为，这只是理想的想法，始终发展商追求最大利润，与政府所想会有所分歧，最后有机会形成政府减地价，但发展商依然以高价卖楼，真是赔了夫人又折兵。
对此，笔者参考不同人士的建议，暂时最认同中原集团主席施永青的建议。他指出，要地价或楼价卖不到好价钱并不难，认为只要政府在批地时，于部分土地的卖地条款加入限制，让业界能够承担，地价与楼价都会下跌。
这做法类似「港人港地」，只不过是次由规定香港永久性居民购买，转为只能售卖予香港首次置业人士，或者转售时同样加入限制，如业主需取得地政总署发出的同意书才能转售，以及需转售予合资格的本港首次置业人士等。
以上种种的卖地限制，都可以阻截非首次置业人士的购买力，再加上首次置业买家购买力有限，贷款能力一样有限，故此发展商设的定价要贴近他们的负担能力，这可避免再次发生「离地价」开盘的情况。
事实上，新一份的财政预算显示，政府预期2017至18年度可以有$1,010亿的卖地收入。虽则根据以往数据见到，政府卖地收入波幅极大，未必每一年都有这么可观的收入，但牺牲部分土地的收入，相信财政盈馀仍是足够的。
市民对政府充满怨气，尤其是房屋方面，觉得政府经常漠视市民的房屋需求，假若政府愿意踏出这一步，如将一半的土地加入限制条款。虽则收入会少了，但可以安稳市民的情绪，又可达到扶助首置的目标，不失为一个好办法。
中原城市领先指数(CCL)新报149.38（反映2017/03/06至2017/03/12 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.48%，较上年同期上升17.16%。
本周九龙区仍然录得跌幅，按周下跌0.35%，新报145.52，较上年同期上升17.34%。而港岛区则升幅最多，最新录得164.34，按周上升1.75%，较上年同期上升22.86%。而新界(东)及新界(西)区则分别录得156.73及133.71，按周分别上升1.13%及0.27%，较上年同期分别上升16.32%及17.84%。
-- 马鞍山新港城2房 $510万获承接 --
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，新近促成马鞍山新港城成交，单位为A座中层3室，实用面积348平方尺，向西北望内园景，单位原开价$520万，后减至$510万获承接，实用面积平均尺价$14,655，属市价水平。
-- 屯门居屋兆畦苑中层户 成交价$338万 --
祥益地产分行主管陈秀春表示，日前录得屯门居屋兆畦苑B座中层16室，实用面积374平方尺，单位原叫价$345万，累减$7万，获区内首置客以$338万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$9,037，属于市场价成交。
-- 北角健威花园低层连平台户 $585万易主--
世纪21北山地产高级客户经理李锦如表示，新近促成北角健威花园F座低层连平台成交，单位实用面积448平方尺，座向北面望小海景，获区外上车客以$585万承接，实用面积平均尺价$13,058，属市价水平。
-- 屯门新都大厦2房 $420万易手--
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，日前促成屯门新都大厦A座中层5室成交，实用面积469平方尺，2房1厅，获区内换楼客以$420万承接，实用面积平均尺价$8,955，属市场价成交。
-- 新地汇玺加推207伙 周六共售312伙 --
由新地发展的汇玺（汇玺第2A期）举行新闻发布会，公布项目最新部署。新地副董事总经理雷霆宣布，项目加推207伙，价单定价$678万至$5,089.1万，价单尺价$23,000至$37,923，与第三张价单价钱相若，价单属原价加推。 汇玺在已开价未推单位中拨出312伙，安排本周六（25日）作次轮销售，当中113伙予大手组别A组拣选，包括35伙4房，A1组（必须认购3伙4房）买家最优先拣楼。由于条款限制，A1组馀下的4房单位会降至A2组作销售，而A2组买家必须认购最少2伙4房。
-- 中环28 Aberdeen St.开价 折实尺价$28,912 --
The Development Studio（tds）旗下的中环28 Aberdeen St.开价，项目首批30伙，价单定价介乎$1,307.4万元至$1,839.4万。以建筑期付款优惠折扣10%计算，单位售价介乎$1,176.7万至$1,655.5万，折实尺价由$28,912至$40,676。
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