2024-05-11 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百四十一期 2019年10月30日] 新一份施政报告出炉，房屋及土地政策再度成为焦点。至于之前政府放风，指考虑引用《收回土地条例》收地，是次的施政报告亦有提及，会加快规划，收回棕地等私人土地以兴建公营房屋。
不过各项政策中，最为触目的放宽首置人士按揭成数。现时申请最高9成按揭，楼价上限由$400万放宽至$800万；而8成按揭，楼价上限则由之前的$600万提升至$1,000万。
根据金管局指引，现时私人住宅的银行按揭成数最高只可借6成，如想借超过6成，需要经过按揭保险公司，并支付按揭保险费。而有关保费是以贷款额计算的，可以一次性支付，也可分期支付。
在新的按揭保险计划下，以高于修订前的楼价上限（即8成按揭保险下的$600万；9成按揭保险下的$400万）承造高成数按揭，买家须缴交额外15%的保险费用。
简言之，现时购买物业可少付首期，但每月供款及保费要多付一点。以下为一个简单例子，购买一个$600万的单位、以2.375厘承造30年按揭，现时最高可申请9成按揭，首期只需$60万，每月供款$20,987；未修订前，最高可申请8成按揭，首期$120万，每月供款$18,655。
而新措施下，$600万的物业申请9成按揭，贷款额为$540万，要交额外15%保费，如果使用浮息按揭及一次付清，保费率为贷款额4.35%，而新保费为4.35%+（4.35% X 15%）=5.0025%，即是总共要缴交保费$270,135。
新措施的出现，有人说可以低首期入市，重燃不少市民的上车梦；有人认为政府在托市，令楼市火上加油；也有认为基于现时的楼市，这只是更新过时的按揭政策；有人认为为中产人士提供更多置业机会，不用倾向购买一手楼。
无可否认，放宽按揭成数的确可以帮助首期不足、而有足够供款能力的人上车，但同时亦很大机会对楼市产生反效果，包括楼价暴升、负资产个案增加等。
先讲大家最关心的楼价暴升，以往购买$700万的物业，最高可申请6成按揭，而现时最高可申请9成，2者所需的首期相差$210万。上车门槛下降，业主叫价更为进取，令原本$400万的楼加至$450万、$600万的加至$650万，甚至加得更多。在房屋供应未足够的情况下，只要市场仍有承接力，楼价只会持续上升。
另一方面，负资产个案亦可能大幅增加，当经济大环境转差、楼市下跌时，申请高成数按揭的买家，其所持有的物业大有机会成为负资产，即是物业市值低于未偿还的按揭贷款馀额。
不过，其实不用太担心的，因为只要业主供款状况正常，过往每月供款纪录良好，银行一般都不会向业主追讨差价；但如果不幸经济条件转差，如失业或减薪，无能力偿还按揭供款时，银行就会收楼。
放宽按揭成数固然吸引，但入市要量力而为，尽量缴付较多首期，以减低所面对的风险。至于新措施的生效后，香港楼市有什么变化？就让我们下一期继续探讨。
中原城市领先指数(CCL)最新录得180.32（反映2019/10/14至2019/10/20 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.14%，较上年同期下跌2.54%。
4个分区中，只有港岛区录得升幅，按周上升1.11%，新报183.18，较上年同期下跌2.87%。而新界(西)区跌幅最多，按周下跌1.88%，新报167.09，较上年同期下跌4.27%。而九龙及新界(东)区分别177.06及192.53，按周分别下跌0.18%及0.21%，较上年同期分别下跌5.04%及1.12%。
-- 沙田第一城高层户 $636万获承接 --
世纪21奇丰物业新界东豪宅分行助理区域营业董事周淑萍表示，新近录得沙田第一城成交，单位为16座高层G室，实用面积327平方尺，座向西北望河景，以$636万获承接，实用面积平均尺价$19,450，创近期新高。
-- 屯门绿怡居连天台特色户 成交价$633万 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前促成屯门绿怡居连天台特色户成交，实用面积509平方尺，2房2厅，附设雅装，成交价$633万，实用面积平均尺价$12,436，属市场价成交。
-- 红磡环海．东岸1房 $585万沽出--
世纪21领先置业代理执行董事陈远礼表示，新近录得红磡环海．东岸成交，单位为1A座低层A室，实用面积296平方尺，1房间隔，成功以$585万沽出，实用面积平均尺价$19,764元。
-- 屯门迈亚美海湾2房 $558万易主--
祥益地产区域董事邱家邦表示，新近促成屯门迈亚美海湾6座中层F室易主，实用面积466平方尺，2房2厅，以$558万获购入，实用面积平均尺价$11,974，属市场价成交。
-- 青衣明翘汇周五售388伙 --
由佳明发展的青衣明翘汇公布第3张价单，涉及154伙，包括为82伙1房、61伙2房及11伙3房户，售价为$568.6至$1,105.3万。 而项目将于本周五开售388伙，包括375伙公开发售及13伙招标发售，并不设大手买家组别，惟每一票最多可买2个单位。
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