2024-04-16 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第六期 2015年4月15日 近日坊间流传多个年轻人成功买楼的故事，指出八十后、九十后仍有上车的机会，看似励志，但内容往往是家人帮助他们付首期，或甚至更多金钱。当网民或读者看到有关的报道，往往忍不住慨叹「成功需父干」，认为成功上车的背后，总是不乏一名富爸爸，有钱人一开始就赢在起跑线上。
近日有多个新盘动作频仍，其中将军澳新盘成为焦点，嘉悦及致蓝天备有不同间隔，前者提供时下最渴市的一房及两房间隔，后者提供三房及四房间隔，迎合不同人士的需要。当两大新盘开售时，大批媒体纷纷抢著报道它们的开售情况，但有不少网民的焦点却在别处，主要留意有那些「成功需父干」的例子。
八十后要置业难，一次过付清更难，但是近日有一名年约30岁的陈先生，一次过付清购买一个$670万嘉悦的两房单位，成为网民们的茶馀饭后的话题。当传媒问及上车资金的来源，他直言，每月储$1,000，3年共储了$3.6万，近日获公司发奖金，再加上他向父亲借了$600多万，故可以一次过付清。
笔者承认羡慕，甚至可以话妒忌报道中的陈先生，但是既然没有富爸爸的帮忙，亦都改变不了事实，就应该收起认为上天不公平的埋怨、抱怨社会太多霸权的念头，好好规划将来，设定一些理财目标和储蓄计划，以增加上车的机会；或增值自己，以求更高收入的工作；或学习投资之道，增加自己的资产。
有见楼价急升，父亲帮助子女买楼上车，然而其实政府亦都致力帮助市民，最新公布的财政预算案中提及，为了加强居屋(附图)在市场上的流转，香港按揭证券公司研究推出新补价贷款担保计划，协助居屋业主缴付补价。补地价后，业主便可自由将单位出租或出售其单位，但一旦业主过身或出售单位，便需向银行偿还贷款连利息和相关费用。
计划料最快今年第四季推出，有关细则仍未确实，而初步评估风险后，按揭证券公司倾向贷款对象为一些楼龄较高、年龄较大的业主。基于香港土地不足，但填海及更改土地发展用途均会受到不同团体组织反对，故要觅地建房困难重重，未能立即大幅兴建房屋、增加单位供应。因此，笔者颇赞成推出此计划，因为这可腾出更多居屋单位，有助增加租盘，甚至售盘，从而增加市民上车的机会。
资料显示，目前香港总共有38万个居屋单位，其中约25万个未补地价。按揭证券公司总裁李令翔指出，未补地价的居屋中，出售折扣率为30%以下的单位占十多万个，故应有不少居屋业主可透过计画全数借取补地价款项。
计划概念虽好，但是有些地方笔者不敢苟同。据知，计划初步构思业主贷款后要计算利息和保费，利息可选择浮息或利息两种，银行收取的浮息为P减2.5厘(现为2.75厘)，而定息则高一点；而保费方面，业主须缴交首次楼价2%的基本保费，另加每年贷款额1.25%的保费。
简言之，如果一个居屋单位值$400万，补地价4成，即$160万。如果按计划中的首年保费按楼价2%，即首年的基本保费为$8万，首年利息为$4.4万；但如改为按贷款额2%，即首年的基本保费为$3.2万，相差150%。笔者认为，其实业主借的只是补地价费用，如果首年保费是按楼价收取，费用略嫌偏高，大大减低计划的吸引力。
相信计划对增加市场租盘及居屋计划都有一定的帮助，但始终计划属自愿性，我们难以估计参加计划的业主有多少，难以猜测计划的实际成效。笔者寄语， 机会总是留给有准备的人，虽没有富爸爸的帮助，不要气馁，只要装备好自己，上车机会依然存在。
中原城市领先指数(CCL)最新报142.36（反映2015/3/30至2015/4/5(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升2.01%，按周上升19.81%。
本周仅得新界(西)区录得跌幅，最新报124.73，按周微跌0.41%，但较上年同期上升24.52%。而其他三区均录得升幅，当中港岛区升幅最高，报153.64，按周上升高达3.84%，较上年同期上升19.27%。而九龙区最新报142.64，较上周上升2.51%，和较上年同期上升22.99%。新界(东)区最新录得146.11，较上周上升1.61%，和较上年同期上升21.54%。
-- 嘉悦半岛两房户 $9,500租出 --
祥益地产分行主管林英杰表示，日前录得一宗租赁成交个案，单位为嘉悦半岛2座低层B室，实用面积463平方尺，建筑面积668平方尺，采两房两厅间隔，以$9,500租出，实用面积平均尺租$20.5，而建筑面积平均尺租$14.2。据悉，新租客为外区客，锺情单位内笼乾净，加上邻近轻铁站，交通方便。
-- 栢慧豪园获外区上车客以$426万承接 --
祥益地产助理营业经理黄肇雯表示，新近录得天水围栢慧豪园2座中层D室，实用面积498平方尺，建筑面积656平方尺，获外区上车客以$426万承接，实用面积平均尺价$8,554，而建筑面积平均尺租$6,494，属市场价成交。
-- 怡心园三房园景 减价$17万易手 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，日前促成将军澳怡心园5座高层G室成交，实用面积595平方尺，建筑面积777平方尺，采三房连1套房间隔，向东北望园景，原业主开价$600万，终减价$17万至$583万，获区外买家承接，实用面积平均尺价$9,798，建筑面积平均尺价$7,503，属市价成交。
-- 翠拥华庭山景户 高市价约3%成交 --
世纪21奇丰物业海典湾分行经理胡佩碧表示，日前录得一宗买卖成交，单位为马鞍山翠拥华庭10座中层B室，实用面积765平方尺，建筑面积985平方尺，三房间隔，向东南，外望山景，附1个车位，原业主开价$830万，终减价$22万，以$808万易手，实用面积平均尺价$10,562，建筑面积平均尺价$8,203，高市价约3%成交。
--昌耀大厦高层单位 $350万易手 --
星辉地产代理高级营业员梁先生表示，日前录得一宗买卖成交，单位为荃湾昌耀大厦高层B室，实用面积315平方尺，建筑面积400平方尺，成交价$350万，新业主为同区夫妇，实用面积平均尺价$11,111，而建筑面积平均尺租$8,750。
--致蓝天加推510伙 短期内会公布销售安排 --
长实等发展的日出康城第三期致蓝天，再次加推510伙，长实地产投资董事黄思聪表示，将于短期内会公布销售安排，亦重新采取A及B组两组抽签方式，A组最少购买2间或以上，其中一间必须为4房间隔，没有上限。 另外，项目会所命名为「Club Opera」，采6大享乐主题，提供约40项设施，包括泳池、宴会厅、及健身室等。
--油塘PENINSULA EAST 加推第三张价单 --
由会德丰地产发展的油塘PENINSULA EAST，首批推出60伙，其后再加推90伙，直至前晚(周一) 发展商再公布新价单，加推106伙，全盘256伙已推出。 第一张价单，定价介乎$617.7万至$1,134.6万，尺价介乎$11,038至$13,612。而第二张及第三张价单均有加价，第二张价单定价介乎$625万至$1,254.9万，定价尺价由$11,339至$14,152不等，而折扣优惠与首批相同，维持最高19.5%不变。对比第一张价单，个别单位加价3%。 而第三张价单，定价介乎$637.5至$1,557.7万，定价尺价$11,179至$15,414，相比第二张价单，单位再有加价。
--晓珀‧御最快本周开放示位 --
恒基旗下的旺角晓珀‧御，早前（10日）上载楼书，项目共提供41伙，单位实用面积介乎972至1,938平方尺，采3房及4房间隔。恒基营业部总经理林达民表示，晓珀‧御最快本周开放示范单位予代理参观，最快下周正式开放予公众及开价，月内开售机会大。项目定价会参考同区，亦会参考西九龙近期一手新盘。
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