2024-04-30 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第九十一期 2016年12月7日] 房屋土地问题与市民生活息息相关，每一个政府房屋政策都会备受社会关注。早前，行政长官梁振英出席青年高峰会议时大谈本港未来的城市规划，声称若社会不反对他发展「不能开发及神圣不可侵犯的土地」，将会以成本价发售单位，除了较居屋便宜，市民更不用抽签即可购买。
言论一出，即引起市场热列讨论，大多都只是认为是「出口术」，更有人嘲笑「若每一幅香港的土地都可以自由发展，每一个香港人都可有安乐窝」，认为他的假设是天方夜谭，只是空头支票。
事实上，自从他推出的「港人港地」政策，最终因定价离地，香港人难以负担而令市民失望及愤怒，不再相信其所言的「完美」房屋政策。当然笔者深明一单还一单，不应相提并论，即使社会不阻挠政府开垦土地，但以上言论究竟会否「讲就天下无敌，做就有心无力」？
首先，我们先简单分述他的言论，他所指的「不能开发及神圣不可侵犯的土地」矛头指向郊野公园。梁振英表示，香港要做好未来的城市发展规划，称本港占地101,000公顷，包含「城、乡、郊、野」四种土地，其中住宅用地占本港土地7%，而郊野土地占40%。
每个人对「神圣不可侵犯的土地」都有不同的定义，有人会觉得应该发展面积达170公顷的粉岭高尔夫球场，又或是收回批给了青少年军的空置校舍地。政府多次表示要开发郊野公园土地建屋，但其实新界有大量棕地未被开发，为何不先发展这些地，总是想向郊野公园开刀？
究竟什么是棕地？香港暂未有确切的官方释义，这泛指已荒废或遭破坏的农地及工业用地，现已改为露天贮物场、货柜场及回收场。如果将这土地重新规划，改作房屋用途，可大幅增加房屋供应，而且开发棕地的保育争议相较郊野公园的更少。
根据民间团体「本土研究社」公布的研究报告《棕迹》，发现全港棕地面积多达1,192公顷（即相等于大约60个维园），包括洪水桥占300公顷、坪輋占120公顷，以及屏山大棠占180公顷等，当中约40%的棕地用作、回收贮物。
虽然不是所有棕地都能用作房屋发展，亦无法推算具体可建单位数目，但总比「盲抢地」合理得多。发展局局长陈茂波指出，政府将综合规划发展棕地，逐步全面取缔，改划作不同用途，包括新界北坪輋及打鼓岭等五十万公顷棕地，料可居住二十多万人。另外，他表示，政府已成立专责小组处理棕地，政府明年初将展开全港棕地普查了解使用情况，决定优先发展次序。
对于处理棕地，笔者认为政府应如本土研究社所言的，参考外国的做法，如英国设「棕地优先」政策，透过「地区发展命令」的政策工具，放宽棕地规划管制要求等。其次，英国政府曾建立棕土资料库，有助地方政府及公众即时掌握土地运用的情况。
由于迟迟不发展棕地，市民会认为政府因地区压力，而不敢回收使用效率低及有潜在占用官地问题的棕地，究竟这是否属实，相信只有政府才知晓。实话实说，如果香港政府愿意参考他国，愿意改善处理棕土的方法，愿意优先考虑发展这类土地，的确可以增加房屋供应，短期内解决大量的急切房屋需要。
中原城市领先指数(CCL)新报144.47（反映2016/11/21至2016/11/27 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.27%，较上年同期上升3.33%。
本周只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.57%，新报141.22，较上年同期上升3.66%。而港岛区则是升幅最多，新报156.72，按周上升1.13%，较上年同期上升2.56%。而新界(东)及新界(西)区分别录得151.32及129.33，分别按周上升0.40%及0.14%，而较上年同期分别上升3.16%及3.46%。
-- 黄大仙竹园北村高层户 $420万成交 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前促成黄大仙竹园北村15座(桃园楼)高层13室成交，实用面积447平方尺，2房间隔，座向东南望开扬景，以$420万(自由市场价)沽出，实用面积平均尺价$9,396，创该屋苑成交价历史新高及尺价次高，同时荣登九龙区公屋造价王。
-- 屯门居屋置乐花园3房 $412万易主 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，日前录得屯门居屋置乐花园成交，单位为7座高层D室，实用面积511平方尺，3房2厅，日前获区内换楼客以$412万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$8,063，是次成交价及尺价均创下屋苑同类型单位的新高纪录。
-- 坚尼地城嘉辉花园1房 $460万获承接--
世纪21首选置业董事温略丹表示，新近录得坚尼地城嘉辉花园B座高层01室成交，实用面积281平方尺，1房间隔，座向东北望开扬楼景，原开价$475万，后减价$15万至$460万获首置用家承接，实用面积平均尺价$16,370，属市价水平。
-- 屯门东威阁新装户 $333万易手--
祥益地产营业副董事胡志伟表示，新近促成屯门东威阁中层D室，实用面积357平方尺，附有新装，获一名区内客以$333万购入，实用面积平均尺价$9,328，属市场价成交。
-- 何文田皓畋加推149伙 --
嘉里旗下的何文田皓畋加推四号价单，涉149伙，包括首推的9座相邻2房户、6座东南4房户，及5座平台户等。新价单定价由$1,121.5万至$5,731.2万不等，价单尺价由$20,967至$38,803，单位将于本周六（10日）推售。
-- 马鞍山彩沙街1号项目命名为星涟海 --
由长实发展的马鞍山彩沙街1号项目，正式命名为星涟海，项目提供3座，合并提供454伙，不设2房，标准户实用面积约700馀至1,700平方尺，预计关键日期为2018年6月30日。长实地产投资董事郭子威指，项目正申请预售，预计短期获批预售。
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