2025-09-06 28HSE 编辑部
政府研讨把部分原供商业发展的地皮，改划以纾缓住宅供应压力，其中邻近港铁观塘站的茶果岭道商业用地的改划方案近日曝光。当局建议引入住宅元素，料可提供约1,440个私人住宅单位，市场估值约65.1亿元。
政策背景方面，财政司司长陈茂波于今年2月《财政预算案》提出，鉴于商业楼宇近年面对空置及需求转变，当局正考虑把部分商业地改划为住宅用途，或放宽商业地用途以加入住宅楼面，务求在不改变地区定位下提高土地弹性。发展局局长甯汉豪亦表示，考虑中的地点包括东涌、洪水桥/厦村、沙田石门、九龙湾、观塘及茶果岭等。
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据规划文件显示，拟改划的地皮位于观塘茶果岭道、成业街及翠屏河交界，占地接近一公顷，现时用作临时公众停车场及渠务署存料及工务用地。政府建议把地带改为「住宅（甲类）10」，以总地积比率9倍作商住混合发展，当中住用地积比率为7.5倍、非住用为1.5倍，总楼面约93万平方尺，最高高度以主水平基准以上140米为限。
规划概念指出，上址可兴建约1,440个私人住宅单位，估计可容纳约3,744名居民。配套方面亦规划留置零售楼面、公共停车场，并纳入长期护理院及智障人士辅助宿舍等社会福利设施。规划署及土木工程拓展署根据技术评估与工程可行性研究指出，该地兴建住宅在交通、环境及通风等方面并无不可克服的技术问题。
区内及市场参考数据显示，该带官地供应有限。较近期的同区地皮为邻近蓝田站的一幅土地，于2016年11月由会德丰地产投得，当时每方尺楼面地价约7,729元，现已发展为观塘蓝田站KOKO HILLS项目。另市区重建局筹备的观塘市中心第四及五区亦拟作商住综合发展，具潜力提供约1,750伙，惟仍待推出招标。
第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示，随着专才来港及其他需求驱动，住宅需求持续上升；茶果岭道地皮邻近港铁站，发展风险相对较低，但毗邻高架道路等位置因素可能需要加设噪音缓解措施，相关成本预期会反映在买家出价上。虽然商住混合发展的地积比率通常低于纯商业用途，但住宅地价远高于商业地，改划有望提升政府土地收入。该用地市值估算约65.1亿元，折合楼面尺价约7,000元。
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