2025-09-04 28HSE 編輯部
政府研討把部分原供商業發展的地皮，改劃以紓緩住宅供應壓力，其中鄰近港鐵觀塘站的茶果嶺道商業用地的改劃方案近日曝光。當局建議引入住宅元素，料可提供約1,440個私人住宅單位，市場估值約65.1億元。
政策背景方面，財政司司長陳茂波於今年2月《財政預算案》提出，鑑於商業樓宇近年面對空置及需求轉變，當局正考慮把部分商業地改劃為住宅用途，或放寬商業地用途以加入住宅樓面，務求在不改變地區定位下提高土地彈性。發展局局長甯漢豪亦表示，考慮中的地點包括東涌、洪水橋/厦村、沙田石門、九龍灣、觀塘及茶果嶺等。
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據規劃文件顯示，擬改劃的地皮位於觀塘茶果嶺道、成業街及翠屏河交界，佔地接近一公頃，現時用作臨時公眾停車場及渠務署存料及工務用地。政府建議把地帶改為「住宅（甲類）10」，以總地積比率9倍作商住混合發展，當中住用地積比率為7.5倍、非住用為1.5倍，總樓面約93萬平方呎，最高高度以主水平基準以上140米為限。
規劃概念指出，上址可興建約1,440個私人住宅單位，估計可容納約3,744名居民。配套方面亦規劃留置零售樓面、公共停車場，並納入長期護理院及智障人士輔助宿舍等社會福利設施。規劃署及土木工程拓展署根據技術評估與工程可行性研究指出，該地興建住宅在交通、環境及通風等方面並無不可克服的技術問題。
區內及市場參考數據顯示，該帶官地供應有限。較近期的同區地皮為鄰近藍田站的一幅土地，於2016年11月由會德豐地產投得，當時每方呎樓面地價約7,729元，現已發展為觀塘藍田站KOKO HILLS項目。另市區重建局籌備的觀塘市中心第四及五區亦擬作商住綜合發展，具潛力提供約1,750伙，惟仍待推出招標。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，隨着專才來港及其他需求驅動，住宅需求持續上升；茶果嶺道地皮鄰近港鐵站，發展風險相對較低，但毗鄰高架道路等位置因素可能需要加設噪音緩解措施，相關成本預期會反映在買家出價上。雖然商住混合發展的地積比率通常低於純商業用途，但住宅地價遠高於商業地，改劃有望提升政府土地收入。該用地市值估算約65.1億元，折合樓面呎價約7,000元。
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