2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第十四期 2015年6月10日] 香港楼市炽热，加上在求过于供的情况下，公屋及居屋频频录得破顶成交，新近录得青衣公屋长安邨安海楼高层19室，实用面积443平方尺，建筑面积573平方尺，外望蓝巴勒海峡海景，以$335万绿表价(即未补地价)成交，实用面积平均尺价$7,562，而建筑平均尺价$5,846，创公屋尺价及造价新高纪录，但最后因估价不足挞订离场，无缘成为绿表公屋王。
现时楼市交投畅旺，楼价不断上升，但一旦美国加息，对香港楼市必然有重大的影响。港元与美元挂勾，一旦美国加息，香港也要跟随，对供楼人士有所影响，有些业主甚至因而断供。因此，关于美国联储局何时加息及加息多少，备受全球各地关注，尤其是香港市场。
美国联储局主席耶伦早前曾暗示最快六月加息，在17位联储局委员中，有7位预计加息时期是六月或更早；只有4位认为目前加息并不适合，应在今年稍后时期或甚至明年才加息较好。
然而联储局早前公布4月会议纪录，显示委员对今年6月、9 月、还是2016 年才开始加息出现分歧。会议纪录公布后，维持现行利率不变，而市场普遍预计联储局将于今年9月或年底左右开始加息，认为6月开始加息机会微。
财政司司长曾俊华上周( 1日)出席立法会财经事务委员会，交代香港最新经济情况，表示会密切留意楼市走向，「加息后对市场的影响如何，加上未来数年有达七万八千伙供应，我们现时并未知道，所以措施可以再『加辣』，但同一时间，如果楼市转第二方面，我们或者需要『减辣』。」
立法会议员林大辉批评，政府过去推出的全是抑压楼市措施，只会令市民买不到楼，无法解决居住问题。对于财爷呼吁市民量力而为的同时，他亦希望政府真的尽力解决房屋供应不足的问题。
为了稳定楼市，维持楼市健康发展，以及抑制炒卖的风气，财爷有可能再次推出「辣招」。听到有「加辣」的可能，相信各炒家或地产代理都会担心像之前推出「辣招」时的惨况，当时香港整个地产市场，无论一手还是二手成交量均下跌，最后还发起了第一次地产业界游行。
过去政府曾推出买家印花税（BSD）、双倍印花税（DSD）及收紧按揭等「辣招」，无论政府日后采用旧招，还是新招，均会对业主炒家及地产代理有所影响，甚至会影响依附地产业的行业，如装修工人及设计师等。根据记录，2013年第二季住宅成交量较第一季下跌30%，与2012年同期比较则下跌49%。如果政府日后再次「加辣」，我们难以估计这对整个香港地产市场的影响。
而对于首次置业的准买家，如果政府的「加辣」是著重于税务方面，对他们影响不大，因为这主要是为了杜绝炒家；但如果政府的「加辣」是著重于按揭首期方面，对他们的影响甚大，好像早前收紧按揭，$700万以下自用住宅物业按揭由六成至七成划一收紧至六成。按揭收紧后，一个$400万的楼盘首期由$120万增至$160万，买家须多付$40万，这必然令他们上车难上加难，完全打乱计划进度。
有人担心楼价将来会愈来愈贵，现在不买迟点可能买不到，因此选择现阶段入市。笔者则认为，如果你银根充足，当然可以现时入市，但是如果你资金刚刚好，在加息阴霾，加上日后有约八万单位供应，及楼市前景不明朗的情况下，笔者建议大家可以看清形势，审慎投资，好好部署避免下错决定。
中原城市领先指数(CCL)最新报141.96（反映2015/5/25至2015/5/31 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.16%，而较上年同期上升19.90%。
本周四个分区仅得九龙区录得跌幅，最新报138.49，按周微跌0.68%，而较上年同期上升19.74%。而港岛区升幅最多，最新录得154.58，较上周上升4.26%，较上年同期上升21.87%。新界(东)区新报149.75，按周上升0.56%，而较上年同期上升20.74%。而新界(西)区按周上升0.50%，新报125.5，而较上年同期上升24.41%。
-- 金堡大厦3房获区内客以$935万承接 --
世纪21北山地产高级客户经理彭志伟表示，位处北角炮台山道的金堡大厦，新近录得A座中层01室成交，实用面积825平方尺，建筑面积1,050平方尺，采3房间隔，向北望街景，获区内换楼客以$935万承接，实用面积平均尺价$11,333，建筑面积平均尺价$8,933，属市价水平。
-- 海滨南岸高层户 $738易手 --
世纪21福兴地产高级分行经理张向荣表示，近日新促成红磡海滨南岸2座高层K室成交，实用面积481平方尺，建筑面积630平方尺，2房间隔，座向西北，外望园景，获用家以$738万承接，实用面积平均尺价$15,343，建筑面积平均尺价$11,714。
-- 康德花园3座高层$358万成交 --
祥益地产分行主管陈光表示，新近录得康德花园3座高层D室成交，实用面积412平方尺，建筑面积542平方尺，两房一厅，日前获区内客垂青，以$358万承接，实用面积平均尺价$8,689，建筑面积平均尺价$6,605，属市场价成交。据悉，该名买家锺情单位附设企理装修及基本电器，加上客厅向东。
-- 屯门新围苑两房 租金回报率达3.1厘 --
祥益地产分行主管陈秀春表示，近日新促成屯门新围苑A座高层3室成交，实用面积401平方尺，建筑面积515平方尺，两房一厅，日前获一名区内客以$8,200租入单位，实用面积平均尺租$20.4，而建筑面积平均尺租$15.9。据了解，单位业主于15年4月以约$300万(自由市场价)购入上址，业主持货不足2个月，租金回报率可达3.1厘。
-- 天铸首张价单涉52伙 --
新地旗下天铸早前开放示位及公布首张价单。新地副董事总经理雷霆宣布，天铸首批52伙，以定价计总值近$30亿，并形容是次价钱是「智者之选」，相信豪宅买家会了解到天铸的四大优势：地点、景观、交通、校网。 首张价单涉及6至8座共52个单位，分布5至26楼，实用面积介乎902至2,018平方尺，采2房及4房间隔，售价由$2,461.84万至$9,701.24万不等。项目提供4种付款计划：现金付款计划、灵活付款计划、BSD灵活付款计划及AVD及BSD灵活付款计划。 项目于昨天(9日)开放收票，每票$50万，为减少入票水份，每人最多两票，而且接受公司名义认购，未来数天会再公布销售安排。
-- 帝景湾最快下周开售 --
由信置及嘉华合作发展的将军澳帝景湾昨举行记者会，信和置业营业部联席董事田兆源表示，项目已获批预售楼花同意书，并已上载楼书，预计日内公布首张价单，最快下周开售。 项目开放设于尖沙咀中心的示范单位予传媒优先参观，连装修示范单位为6座18楼A室，实用面积578平方尺，间隔为2房2厅及多用途房间隔，此则占项目约170伙。田氏补充，首批单位不少于110伙，而仍未决定包含那类间隔单位。
-- 马头围道77号项目命名为VIVA --
由长实发展的马头围道77号项目命名为VIVA，长实执行董事赵国雄表示，项目日内(9日)上楼书，随后会开价，计划本月开售，价钱会参考同系同区悦目。 项目涉及75伙，主打1房及2房单位，当中1房及2房单位分别占50伙及25伙，实用面积介乎315至487平方尺。
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