2024-05-14 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第五十一期 2016年3月2日] 财政司司长曾俊华上星期发表任内第9份财政预算案，有人欢喜有人愁，部分市民认为是次预算案偏颇中产及有楼人士，而忽略低收入人士的需要。政府调高免税额，但没有宽免公屋1个月租金，事实上，是次的财政预算案，当中部分内容是关于土地及房屋的，究竟是喜还是愁？
在土地及房屋方面，曾俊华表示，政府会继续增加土地供应，以满足香港的住屋、经济和社会发展的需要，按照最新推算，政府在2016至17年度，至2025至26年度10年期间的公营房屋供应目标为28万个单位。
另外，曾俊华亦在新一份财政预算案提到，政府2016至17年度的卖地计划有29幅住宅用地，可供兴建约1.9万个单位，其中14幅是新增用地。计及铁路物业发展、市区重建局、私人重建和发展项目，预计下年度私人房屋土地潜在供应量达2.9万个单位。
虽则笔者明白政府无可能会像11年那样，再次向年满18岁的香港永久性居民派发$6,000，但是次的财政预算案真的如施政报告一样，了无新意，没有多大的变化。尤其是大众最关心的「减辣」问题，财爷更是只字不提，令部分人士包括地产代理及业主感到失望。
其实失望与否是在于你的心态及期望而定，有地产公司已一早预计政府不会「减辣」，故不感到失望，利嘉阁地产总裁廖伟强认同目前非适当时候减辣，楼价回调初见成效之时撤招或重燃炒风；而80后投资者吴龙飞则觉得政府只会出招不会减招，担心楼价再持续下跌，届时楼市已返魂无术。
曾俊华被问到如何看楼市走势及在甚么情况下会「减辣」，他表示这是较复杂的事情，是否调整「辣招」要视乎楼价走向、置业负担能力、成交量、炒卖活动和供求情况等。他认为现时没有条件调整任何「辣招」，并表示政府会密切留意情况。
政府没有「减辣」及推出调整楼市措施，有学者预期今年楼价跌10至20%，更有个别业主即睇淡楼市，好像是荃湾丽城花园2期9座高层H室，实用面积668平方尺，单位转租为售，转减价$30万至$540万沽出，实用平均尺价$8,084，属同类新低。
有人认为楼价低处未算低，会延迟置业计划，亦有人会心思思想趁低入市。财爷指出本地住宅中期供应量有所增加，加上经济前景充满不确定因素，会增添楼市调整的压力，故呼吁市民作出置业决定前，应该小心衡量各种潜在风险，特别是利息上调对供楼负担的影响，要量力而为。
笔者都认同买楼要量力而为，不要为买楼而买楼，勉强上车，亦都明白政府短期内「减辣」有难度。市场上有不少声音，认为若不「减辣」，可考虑放宽按揭成数，以让更多人上车。就此，笔者认为现时市场一潭死水，放宽按揭成数的确可增加楼市流转，但楼价下跌是既定的事实，这只是减慢楼价下跌的速度，并不会转势。
而对于政府未来10年的公屋供应目标为28万个单位，笔者认为未必够，因为现时整体公屋轮候册申请个案升至约29万宗，经过10年必然会大幅上升，即是轮候人士总比供应多，未能充分满足市民的住屋需要。笔者认为供应目标既然不能立即增加，不妨考虑改活化闲置土地改建为青年宿舍，以解燃眉之急。
中原城市领先指数(CCL)最新130.77（反映2016/02/15至2016/02/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.15%，但较上年同期下跌3.99%。
本周仅得九龙区录得升幅，新报127.69，按周上升1.06%，而较上年同期下跌5.72%。而新界(东)及新界(西)区分别录得134.92及114.85，按周下跌0.52%及0.51%，分别较上年同期下跌3.28%及5.62%。而港岛区则按周下跌0.19%，新报140.23，较上年同期下跌3.30%。
-- 沙田第一城低层户 $350万获承接 --
世纪21奇丰物业第一城分行高级分行经理吴元利表示，日前促成沙田第一城45座低层E室成交，实用面积284平方尺，建筑面积395平方尺，2房间隔，附设窗台，获外区客以$350万承接，实用面积平均尺价$12,324，而建筑面积平均尺价$8,861，属市价水平。
-- 大埔宝湖花园3房 减价$75万易主 --
世纪21柏宇地产执行董事黄学宇表示，新近录得大埔宝湖花园A座中层07室成交，实用面积561平方尺，建筑面积674平方尺，3房连套房间隔，原业主开价$580万，最后减价$75万至$505万易主，实用面积平均尺价$9,002，建筑面积平均尺价$7,493，减幅达13%。
-- 屯门居屋兆安苑 $308万易手 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，日前录得屯门居屋兆安苑G座低层3室，实用面积563平方尺，建筑面积672平方尺，2房1厅，日前获一名区外首置客以$308万（自由市场价）购买，实用面积平均尺价$5,471，建筑面积平均尺价$4,583，属市场价成交。
-- 屯门居屋翠宁花园低层户 $180万易主--
祥益地产分行主管林英杰表示，新近录得屯门居屋翠宁花园6座低层E室，实用面积431平方尺，建筑面积512平方尺，附设企理装修，日前获一名区内首置客以$180万（居二市场价）购入单位，实用面积平均尺价$4,176，建筑面积平均尺价$3,516，属市场价成交。
-- 枣梨雅道3号 40伙将分批售 --
由丰泰地产投资发展的何文田枣梨雅道3号，今开现楼示位给代理参观，下周则向公众开放，有关单位为19楼A室，实用面积1,093平方尺，属3房连套房间隔。 集团资产管理助理副总裁张倚梨表示，项目已售出27伙，平均尺价为$20,726，而项目每尺管理费为$3.98。而馀下40个单位将会分批推出，其中已出价单的2伙会调整售价。
-- 元朗世宙周六推售5伙 --
由长实的元朗世宙日前已公布新销售安排，推出10伙2房新单位安排明天（2日）发售，包括1及2座高层B室。长实高级营业经理何家欣指，今日决定再公布新销售安排，新推出5伙3座低、中及高层A室3房户，安排本周六（5日）发售。
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