2024-05-16 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第五十一期 2016年3月2日] 財政司司長曾俊華上星期發表任內第9份財政預算案，有人歡喜有人愁，部分市民認為是次預算案偏頗中產及有樓人士，而忽略低收入人士的需要。政府調高免稅額，但沒有寬免公屋1個月租金，事實上，是次的財政預算案，當中部分內容是關於土地及房屋的，究竟是喜還是愁？
在土地及房屋方面，曾俊華表示，政府會繼續增加土地供應，以滿足香港的住屋、經濟和社會發展的需要，按照最新推算，政府在2016至17年度，至2025至26年度10年期間的公營房屋供應目標為28萬個單位。
另外，曾俊華亦在新一份財政預算案提到，政府2016至17年度的賣地計劃有29幅住宅用地，可供興建約1.9萬個單位，其中14幅是新增用地。計及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目，預計下年度私人房屋土地潛在供應量達2.9萬個單位。
雖則筆者明白政府無可能會像11年那樣，再次向年滿18歲的香港永久性居民派發$6,000，但是次的財政預算案真的如施政報告一樣，了無新意，沒有多大的變化。尤其是大眾最關心的「減辣」問題，財爺更是隻字不提，令部分人士包括地產代理及業主感到失望。
其實失望與否是在於你的心態及期望而定，有地產公司已一早預計政府不會「減辣」，故不感到失望，利嘉閣地產總裁廖偉強認同目前非適當時候減辣，樓價回調初見成效之時撤招或重燃炒風；而80後投資者吳龍飛則覺得政府只會出招不會減招，擔心樓價再持續下跌，屆時樓市已返魂無術。
曾俊華被問到如何看樓市走勢及在甚麼情況下會「減辣」，他表示這是較複雜的事情，是否調整「辣招」要視乎樓價走向、置業負擔能力、成交量、炒賣活動和供求情況等。他認為現時沒有條件調整任何「辣招」，並表示政府會密切留意情況。
政府沒有「減辣」及推出調整樓市措施，有學者預期今年樓價跌10至20%，更有個別業主即睇淡樓市，好像是荃灣麗城花園2期9座高層H室，實用面積668平方呎，單位轉租為售，轉減價$30萬至$540萬沽出，實用平均呎價$8,084，屬同類新低。
有人認為樓價低處未算低，會延遲置業計劃，亦有人會心思思想趁低入市。財爺指出本地住宅中期供應量有所增加，加上經濟前景充滿不確定因素，會增添樓市調整的壓力，故呼籲市民作出置業決定前，應該小心衡量各種潛在風險，特別是利息上調對供樓負擔的影響，要量力而為。
筆者都認同買樓要量力而為，不要為買樓而買樓，勉強上車，亦都明白政府短期內「減辣」有難度。市場上有不少聲音，認為若不「減辣」，可考慮放寬按揭成數，以讓更多人上車。就此，筆者認為現時市場一潭死水，放寬按揭成數的確可增加樓市流轉，但樓價下跌是既定的事實，這只是減慢樓價下跌的速度，並不會轉勢。
而對於政府未來10年的公屋供應目標為28萬個單位，筆者認為未必夠，因為現時整體公屋輪候冊申請個案升至約29萬宗，經過10年必然會大幅上升，即是輪候人士總比供應多，未能充分滿足市民的住屋需要。筆者認為供應目標既然不能立即增加，不妨考慮改活化閒置土地改建為青年宿舍，以解燃眉之急。
中原城市領先指數(CCL)最新130.77（反映2016/02/15至2016/02/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.15%，但較上年同期下跌3.99%。
本周僅得九龍區錄得升幅，新報127.69，按周上升1.06%，而較上年同期下跌5.72%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得134.92及114.85，按周下跌0.52%及0.51%，分別較上年同期下跌3.28%及5.62%。而港島區則按周下跌0.19%，新報140.23，較上年同期下跌3.30%。
-- 沙田第一城低層戶 $350萬獲承接 --
世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示，日前促成沙田第一城45座低層E室成交，實用面積284平方呎，建築面積395平方呎，2房間隔，附設窗台，獲外區客以$350萬承接，實用面積平均呎價$12,324，而建築面積平均呎價$8,861，屬市價水平。
-- 大埔寶湖花園3房 減價$75萬易主 --
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示，新近錄得大埔寶湖花園A座中層07室成交，實用面積561平方呎，建築面積674平方呎，3房連套房間隔，原業主開價$580萬，最後減價$75萬至$505萬易主，實用面積平均呎價$9,002，建築面積平均呎價$7,493，減幅達13%。
-- 屯門居屋兆安苑 $308萬易手 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，日前錄得屯門居屋兆安苑G座低層3室，實用面積563平方呎，建築面積672平方呎，2房1廳，日前獲一名區外首置客以$308萬（自由市場價）購買，實用面積平均呎價$5,471，建築面積平均呎價$4,583，屬市場價成交。
-- 屯門居屋翠寧花園低層戶 $180萬易主--
祥益地產分行主管林英傑表示，新近錄得屯門居屋翠寧花園6座低層E室，實用面積431平方呎，建築面積512平方呎，附設企理裝修，日前獲一名區內首置客以$180萬（居二市場價）購入單位，實用面積平均呎價$4,176，建築面積平均呎價$3,516，屬市場價成交。
-- 棗梨雅道3號 40伙將分批售 --
由豐泰地產投資發展的何文田棗梨雅道3號，今開現樓示位給代理參觀，下周則向公眾開放，有關單位為19樓A室，實用面積1,093平方呎，屬3房連套房間隔。 集團資產管理助理副總裁張倚梨表示，項目已售出27伙，平均呎價為$20,726，而項目每呎管理費為$3.98。而餘下40個單位將會分批推出，其中已出價單的2伙會調整售價。
-- 元朗世宙周六推售5伙 --
由長實的元朗世宙日前已公布新銷售安排，推出10伙2房新單位安排明天（2日）發售，包括1及2座高層B室。長實高級營業經理何家欣指，今日決定再公布新銷售安排，新推出5伙3座低、中及高層A室3房戶，安排本周六（5日）發售。
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