2024-05-04 28HSE 编辑部
提到物业管理，相信大家都听过业主立案法团，究竟这是什么组织？若然发生任何诉讼，对业主有什么影响呢？如果大厦没有成立的话，有没有其他取代方案呢？
政府在大厦管理方面的政策，一直是鼓励和协助业主成立合适的组织，主要有业主立案法团及业主委员会，有人会把这两样混为一谈，但其实是截然不同的组织。
会议召集人可召开业主大会，会议上需要有足够的法定人数，即不能少于全体业主人数的10%，业主可决定是否按《建筑物管理条例》成立业主立案法团或按大厦公契成立业主委员会，以管理他们的大厦。
业主立案法团是一个独立的法人组织，可在法律赋予的权力下，代表所有业主管理楼宇的公用地方，保障业主的利益及承担有关的责任，具备诉讼权。法团可以委任或监察物业管理，包括监察管理公司的薪酬、订出管理财务的事项开支及预算等。
而业主委员会则只属谘询性质，代表全体业主就大厦管理提供意见，管理公司可以自行决定是否采纳有关意见。业主委员会不具任何法律效力，因此无权监督物业管理人员的职责和薪酬。
值得留意的是，香港有不少旧楼是「三无大厦」，即没有业主立案法团、没有任何居民组织，亦没有聘用物业管理公司管理的大厦，影响大厦公共环境及楼宇保养的管理。
时常听到关于业主立案法团的负面新闻，然而今期我们并不会讨论成立业主立案法团的好处及坏处，主要集中讨论若然法团发生任何诉讼，对业主卖楼或申请按揭有什么影响。
根据《建筑物管理条例》，法团须设立并维持一项备用基金，应付未有预计及紧急开支。有些大厦更会设有大厦维修基金，业主每月除缴交管理费以外，还需要支付一笔固定金额，为未来的大型维修工程作储备。
但如果法团出现诉讼，或因意外面临巨额索偿，连大厦储备都未能支付，会发生什么事呢？是巨额赔偿的话，就会由各业主摊分金额；而涉及官司，银行有机会拒绝借出按揭，直至判决及处理。
过往曾有传媒报道，一名买家于2008年看中沙田好运中心一个单位，在申请按揭时，接连被多间银行拒绝借出按揭。后来发现原来屋苑有一宗电梯夹伤人的诉讼，银行因此而拒绝按揭申请，最终买家挞订离场。
事实上，买家无法从查册中得知，法团是否面临法律诉讼的，暂时只可以询问卖方、地产代理及管理公司。为保障自己，买家亦可以在买卖合约中列明有关条款，以避免因卖家虚报而冒受任何损失。
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