2024-05-14 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第五十二期 2016年3月9日] 政府早前公布新年度的卖地计划，发展局局长陈茂波宣布2016至17年度将推29幅住宅用地，当中大部分已完成改划程序，合共提供1.92万伙单位，单位数量创6年新高。政府释出土地可增加私楼房屋供应，惟楼市正在调整，发展商入标买地更为审慎，更为挑剔。
近月政府卖地接连录得流标，好像是青衣细山路住宅地皮及元朗凹头住宅地，均是因标价未达政府所定的底价，而不接纳任何标书。政府按既定机制在市场上公开出售土地，如没有任何标价达到政府专业估价师所评估的底价，便不会出售该土地。
有人认为政府持续的卖地，而且更推出大量地皮，只是会增加流标机会。笔者不太认同以上的讲法，首先土地是否成功售出是讲求其地理位置、建筑难度及政府所定的底价等因素，如果土地质素较佳，发展商当然会愿承担较高投资风险入标；相反土地质素欠佳，必然会减少发展商的承接意欲。
如按这些住宅土地的位置区分，29幅中有17幅位于新界、九龙有10幅、港岛有2幅，当中较为吸引的是位于启德的7幅土地，共涉逾7.2公顷，可兴建6,000伙，伙数占卖地表逾3成，属新年度的重头戏。
究竟是批的土地会成功被发展商全数吸纳，还是会持续发生流标情况？我们难以估计，因为有些土地政府所定的底价较贴近市价，好像是大埔荔枝山山塘路住宅用地，当中受到环保团体入禀申请临时禁制令禁止批出标书，最后由中国海外以$21.3亿购入用地。
以上地皮地盘面积约405,760平方尺，可建楼面面积约1,152,824平方尺。市场之前估计每平方尺楼面地价低约$3,200，但最终每平方尺楼面地价仅$1,848，较市场估计的低42%。由于地皮规模庞大，具有一定的发展潜力，但是受临时禁制令影响，发展商出价态度保守，再加上政府定的底价较低，因而促成是次比预期低价的土地批出。
就于以上的土地低价顺利批出，但青衣细山路及元朗凹头住宅地则流标，有人质疑政府卖地机制出现不一致，担心双重标准。陈茂波表明，这不会发生的，本届政府没有高地价政策，但也绝对不会贱卖土地。
他解释，政府有一套客观、独立、行之有效的卖地机制。卖地前，地政总署的一组专业测量师会进行专业估价，于截标当日在考虑最新巿况、有关用地的条件、卖地条款及其他可能影响用地发展的因素后订出底价，订价过程其他官员不可干涉。而且若然有标书出价达至或高于底价，有关用地亦会经由中央投标委员会审视后批予出价最高者，以确保公平。
对于上述的机制，笔者没有怀疑，只是觉得既然流标情况颇为严重，政府应采相对的应对措施，否则持续流标，影响房屋日后供应量。首先，我们要理解土地为何会流标？是因为土地质素欠佳，还是底价定得太高？
如果是土地质素欠佳，某些用地更可能附带修葺邻近斜坡的需要，或需面对司法覆核的风险，吸引度较低，发展商固然不愿意承担有关的风险，入标意欲减少，因此笔者认为可考虑改变土地用途，如交给房委会兴建公屋或居屋，既可增加房屋供应，又不会浪费有关土地。
反之，如果是因底价定得太高而流标，笔者建议政府可重新检视流标地的卖地底价，并且多考虑楼市前景，而作出相对的修定，以减少再次流标的机会。如果土地能够成功批出，可令有意置业的巿民，对未来房屋供应量有清晰明确的预期，及早制定买楼的时间表。
中原城市领先指数(CCL)最新130.77（反映2016/02/15至2016/02/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.15%，但较上年同期下跌3.99%。
本周仅得九龙区录得升幅，新报127.69，按周上升1.06%，而较上年同期下跌5.72%。而新界(东)及新界(西)区分别录得134.92及114.85，按周下跌0.52%及0.51%，分别较上年同期下跌3.28%及5.62%。而港岛区则按周下跌0.19%，新报140.23，较上年同期下跌3.30%。
-- 屯门居屋兆安苑2房 $280万获承接 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，新近录得屯门居屋兆安苑成交，单位为J座中层1室，实用面积495平方尺，建筑面积591平方尺，2房1厅，累减$40万，获一名区内首置客以$280万（自由市场价）承接，实用面积平均尺价$5,657，建筑面积平均尺价$4,738，属市场价成交。
-- 北角木兰苑向东户 低市价一成易主 --
世纪21北山地产高级物业顾问梁佩仪表示，新近录得位于北角电气道160号木兰苑高层D室成交，实用面积391平方尺，建筑面积540平方尺，2房，向东望开扬景，后减价$40万至$528万易主，实用面积平均尺价$13,504，建筑面积平均尺价$9,778，低市价约一成。
-- 屯门翠林花园中层户 $8,300租出 --
祥益地产分行主管陈光表示，日前促成屯门翠林花园成交，单位为C座中层7室，实用面积429平方尺，建筑面积567平方尺，2房1厅，附设企理装修，日前获一名区内客以$8,300租入，实用面积平均尺租$19.3，建筑面积平均尺租$14.6。
-- 沙田滨景花园3房连套房 $540万易手--
世纪21奇丰物业第一城分行高级分行经理吴元利表示，日前促成沙田滨景花园3座低层H室成交，实用面积544平方尺，建筑面积659平方尺，采3房连套房间隔，获外区客以$540万承接，实用面积平均尺价$9,926，建筑面积平均尺价$8,194，略低市价约3%。
有用
