2024-05-09 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第七十七期 2016年8月31日] 香港的楼市问题非一朝一夕可以解决，增加土地供应、发展郊野用地是最直接的解决方法，然而增加土地供应并不是一件易事，填海及改变土地用途均有机会受到各组织反对，整个土地的增加节奏因而被拖慢。
有见及此，为了有效的增加土地供应，规划署早前修订《规划标准与指引》，放宽主要巿区及新巿镇的最高住用地积比率。新指引显示，覆盖主要市区(香港岛、九龙、新九龙、荃湾和葵青区)，范围内属于住宅密度第2区、第3区的部分，最高地积比率分别由原本的5倍及3倍，分别放宽至6倍及3.6倍，增加幅度约20%。
而新市镇方面，第2区的最高住用地积比率现是5倍，而第3区则由原本的3倍放宽至3.6倍，及第4区由原本的0.4倍放宽至0.8倍。政府的放宽，增加了房屋供应，对市民是一大好事，有望可以纾缓供求失衡的情况。
翻查资料，规划署是次的修订是自2000年后、近16年首度修改关于住宅密度的篇章，主要是配合施政报告内提及放宽住宅发展密度的政策而定的。既然要放宽住宅密度，为什么不统一放宽整个香港？规划署表示，住宅发展密度第1区（港岛北部及九龙半岛），由于人口较密集，因此不会获上调发展密度。
宏观政府资料，截至2016年5月底，城市规划委员会已批准涉及42幅房屋用地的放宽发展密度申请，令单位供应量增加约7,850个。在规划署未有新的修订时，若发展商要求政府放宽发展密度，需向城规会入纸申请，有关处理的程序需时。随着新指引的修定，发展商可省却有关的申请，加快建楼的时间。
新指引的推出，有舆论认为这作用不大，每一幅地皮只可以增加少数单位供应，不足以应付现时庞大的住屋需要。对此，笔者觉得，面对土地供应紧张的情况，可选择的不多，放宽最高住用地积比率的确是增加房屋单位的方法之一。
再者，而增加的数量方面，正所谓「只要努力，必能聚沙成塔，显现成绩。」假如一幅地皮可多建200个单位，50幅地皮加在一起就可多建1万个单位，虽未能大幅度提高单位数量，但这些单位的出现可纾缓房屋紧张情况，何乐而不为。
另一方面，市民普遍质疑加大地积比率的可行性，社区设施又会否足够应付突然的需要，又担心新建的大厦会否成为屏风楼、阻挡景观、影响空气流通等。事实上，规划署强调只会在交通、环境等配套符合的情况下，才会放宽有关土地的密度。
坦白说，是次政府主动放宽发展密度，起码显示政府的确有决心解决房屋问题，虽则新增的房屋数量不会多，但是总比没有的好。解决香港房屋问题从来都不是简单事，政府必然采取多管齐下的策略，才能大幅增加土地、房屋供应。现阶段，我们唯有储够银彃，等待政府的新政策。
中原城市领先指数(CCL)新报133.13（反映2016/08/15至2016/08/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.21%，而较上年同期下跌8.47%。
本周4个分区中，港岛区跌幅最多，按周下跌0.60%，新报141.32，较上年同期下跌10.20%。而新界(东)区亦录得跌幅，新报143.54，按周下跌0.35%，较上年同期下跌5.74%。反之，九龙区及新界(西)区均录得升幅，按周分别上升0.08%及0.66%，新报130.44及119.7，而较上年同期分别下跌8.49%及7.26%。
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