按揭现金回赠巧妙位要注意

首季楼市价量回稳，部份中小型银行为争取上半年的按揭业务，早于年初积极推出各项优惠吸客，根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示，四月份中小型银行按揭市占率连升2个月至31.7%，四大银行按揭市占率则连跌2个月至68.3%。

近月银行按揭战再度升温，当中有大型银行将现金回赠加码至2.6%。根据经络按揭转介研究部资料显示，2.6%现金回赠是自2007年经络按揭有记录以来即逾16年的新高，而银行提供的现金回赠亦由2020年11月有记录的最低位0.8%，一直攀升至现时2.6%的记录新高。

上述2.6%的现金回赠一般只适用于选用按揭保险申请高成数按揭的客户，而相同的贷款额，没有选用按揭保险的客户，现金回赠最高只有2.5%。新手买家或会觉得，选用按揭保险似乎较为著数，事实上并非如此。

首先厘清银行计算现金回赠的方法。根据金管局指引，银行审批按揭时，1,000万元以下物业，按揭成数上限最高为6成，贷款额上限为500万元，而1,000万元或以上物业，按揭成数上限为5成。银行只会根据上述的按揭成数计算现金回赠，如买家透过按揭保险承造高成数按揭，银行则不会计算按揭保险公司担保的部份。

试举例说明，假设买家A购入一个楼价1,400万元的单位，毋须申请按揭保险并承造5成按揭，贷款额为700万元，现金回赠为2.5%，计算方法以整笔贷款额计算，即700万元x2.5%＝17.5万元。

而买家B购入一个楼价1,000万元的单位，透过按揭保险承造7成按揭，贷款额同样为700万元，现金回赠为2.6%，虽然比买家A的2.5%多，但银行计算现金回赠的方法是以1,000万元的5成而非7成计算（不包括由按保公司担保的2成），即500万元x2.6%＝13万元。

上述例子可见，相同贷款额，选用按保以及没有选用按保的现金回赠会有差异。按揭学问易学难精，为免计错数，建议可寻找专业大型按揭中介协助，以便在申请按揭的过程更为顺畅。

经络按揭转介首席副总裁曹德明

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