2024-05-11 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三十八期 2015年11月25日] 仔细想想，笔者几乎每天都见到不同发展商提供的新盘消息，好像是那一个新盘上楼书，另一个新盘加价再推，又或者某新盘开记者会公布部署等，当中所涉及的新盘分布全港不同位置。一手新盘攻势凌厉，整个市场焦点聚焦一手新盘，那二手楼盘怎么办？
尤其是近日部署推售的新盘大多是大型楼盘，譬如是嘉里屯门满名山（附图为有关示范单位）及长实元朗世宙等，均提供逾千伙单位，再加上新盘频频「出招」，好像是提供高成数一按，即是业主只需付少量首期即可上车，或是提供印花税回赠优惠等，抢去不少二手客源。
二手市场淡静，地产代理为了吸客而各出奇谋，好像是有地产张贴二次创作歌词广告吸客，如「劈下来，豁出去」及「愈卖愈伤心，明明无馀地亦要再问」等，用字「盏鬼」，吸引了不少市民的目光，拍照并上载至网上，加大其宣传力度。
笔者认为地产代理有创意，的确可以吸引人，但是我更认同网民所言「楼价如此贵，打十世工都买唔起」。简言之，如此有趣的宣传招数并非无效，只是有足够银弹去买楼的人有限，我们只能心动但不身动。
话虽如此，但现即使多个新盘提价加推，仍是有多人抢购，反之多个二手楼盘放盘多时仍无人问津，为何新盘相对炽热而二手惨淡？这可以简单归咎于发展商推售单位数目较多，叫价弹性，可先试水温后叫价进取，因而通常首批叫价贴近市价，较相宜，以及新楼不用多作保养，的确可为买家悭回一笔费用。
对于一手猛烈的攻势，二手业主该如何改变才能突破困局？究竟二手业主又能否仿效发展商的招数？首先，在按揭方面，发展商提供高成数一按，更会提供二按，令买家首期支出减少，然而当中涉及资金庞大，一般业主没能力负担，无法轻易仿效。
而印花税回赠优惠方面，二手业主不妨可考虑仿效，始终香港人讲求著数，如果业主提供有关优惠，楼盘吸引度大增，无疑是有助加快楼盘售出的速度。坦白说，同时也有部分香港人较实际，可能宁愿你直接多于「整色整水」，即是希望你直接减价多过间接减价，于银码上见到所谓的「诚意」。
又或者，选择地产代理帮忙放盘的业主，成功交易后，现时大多买卖双方各需付代理一些佣金。笔者认为既然二手市场不明朗，业主不妨可以参考2003年楼市突发逆转时业主的做法，那时卖家为了让代理快些成交，而愿意付2个佣，而买家可免佣买楼。如果现在业主采用此方法，的确可以增加楼盘吸引度，加快成交速度，但与减价相比，减价好像实际一点。
笔者认为，作为一个二手小业主，是没可能与发展商相比，无论是资金方面，还是放售单位数目方面，都是有一大段距离，仿效发展商的做法、策略，只是徒劳无功。为了成功出售楼盘，业主的确要面对现实，调整楼价，才能抵挡一手新盘宣传的攻击，才能推高整体楼市气氛，而不单单只是一手气氛高涨。
中原城市领先指数(CCL)最新报141.13（反映2015/11/9至2015/11/15 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.71%，而较上年同期上升8.89%。
本周四个分区仅得新界(东)区录得升幅，新报147.28，按周上升1.18%，而较上年同期上升9.84%。然而新界(西)区则是跌幅最多，按周下跌1.97%，录得125.67，较上年同期上升10.42%。其后是港岛区新报153.11，较上周下跌1.12%，而较上年同期上升10.50%。九龙区最新录得138.62，按周下跌0.03%，而较上年同期上升6.57%。
-- 乐富天马苑高层 $378万易主 --
世纪21富山地产联席董事黄泽龙表示，新近录得乐富天马苑成交，单位为B座骏威阁高层4室，实用面积338平方尺，而建筑面积为462平方尺，附设全新装修，以$378万（自由市场价）易手，实用面积平均尺价$11,183，建筑面积平均尺价$8,182。
-- 沙田第一城两房 $365万市价成交 --
世纪21奇丰物业第一城分行高级分行经理吴元利表示，日前促成沙田第一城26座低层G室成交，单位实用面积326平方尺，建筑面积395平方尺，2房间隔，不设窗台，成交价$365万，实用面积平均尺价$11,196，建筑面积平均尺价$9,241，属市价水平。
-- 屯门康丽花园 获外区客以$8,900租入 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，新近录得屯门康丽花园2座中层H室，实用面积362平方尺，建筑面积469平方尺，2房1厅，日前获一名外区客垂青，以$8,900租入单位，实用面积平均尺租$24.6，建筑面积平均尺租$19。
-- 屯门倚岭南庭中层户 $$460万获承接 --
祥益地产高级营业经理黄振文表示，日前促成屯门倚岭南庭易手，单位为中层D室，实用面积588平方尺，建筑面积811平方尺，2房1厅，获区外客以$460万承接，实用面积平均尺价$7,823，建筑面积平均尺价$5,672，属市场价成交。
-- 元朗世宙公布第三张价单 共推560伙 --
长实旗下的元朗世宙举行记者会，长江实业高级营业经理何家欣公布项目第三张价单，涉及192伙，定价由$478.5万至$988.6万，当中包括29伙特色户，20个顶层连天台户及9个平台户。 项目共公布3张价单，共涉及560伙，占全盘一半。何氏表示，今日有机会公布销安，预计最快周六可开售。
-- 华懋琨仑短期内公布发售详情 --
华懋发展的琨仑，将于本周末开放三个全新现楼示范单位及会所。华懋集团销售部总监吴崇武指，三个示范单位全属4房4套大宅，实用面积由2,178至2,788平方尺不等。 吴氏表示，项目将于12月5日开售，未来一至两日开价，因为要等管理层审批。而价钱会参考附近某发展商的洋房价钱，以及附近洋房二手价。
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