2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百七十一期 2020年5月27日] 受新冠肺炎疫情影响，整体经济环境转差，在前景不明朗下，发展商投地取态明显审慎，出价会较为保守。事隔8个月，启德新发展区再有商业地流标，原因是所有标书出价不到达底价。
有关地皮是启德第2A区4号地盘、5（B）号地盘及10号商业地，占地21.3万平方尺，最高可提供的楼面面积约116万平方尺。综合之前的市场预测，项目估值介乎$63.82亿至$104.43亿，每平方尺楼面地价估值约$5,500至$7,000。
根据卖地条款，中标的发展商须兴建一条建筑面积不少于1.1万平方尺的地下购物街，连接至启德港铁站、区内公营房屋及另一幅商业地；以及须兴建2所安老院舍暨长者日间护理单位等社福设施。
地皮竞投反应逊色，截标时收到4份标书，入标公司包括新鸿基地产、建灏地产、长实，以及利福国际及信和置业，最后入标价未达到政府就该用地所定的底价，流标收场。
按现时的既定机制，为确保政府获得公平和合理的回报以保障公帑收入，在市场上公开出售卖地计划内的土地，如没有任何标价达到政府专业估价师所评估的底价，政府不会出售该土地。
对于第三度有商业用地流标，众说纷纭。有人说是这反映政府与发展商的计价有重大出入，再加上不明朗因素众多，政府应主动调低底价，否则难以成功卖地；有人说应优化标售制度，以增加卖地的透明度；有人归咎于政府的「高地价政策」，即故意限制土地供应，以提高拍卖土地的成交价。
究竟是政府定的底价过高，还是发展商出价太低呢？除了政府外，无人会知道，因为对于流标的地皮，政府并不会公布所有发展商的入标价、政府设定的底价等资讯，可以说透明度非常低。
就此，有人建议将整个形式改为拍卖，拍卖场中各大小发展商争相竞价，有利推高地价，而且可以知道对方出价。笔者认为转为拍卖的话，情况大致与招标相同，都会发生流拍的情况，因为政府都可以出价未达底价的理由而收回土地。
拍卖及招标各有利弊，但只要政府一日未有透露一些关于土地的底价资料，流拍及流标的情况依旧。因此，为了有效且快速地增加土地供应，以及释除公众疑虑，政府是时间优化制度，以增加透明度。
若然继续沿用招标方式，纵然政府不可以直接公布底价，都可以选择性地公布部分资料，如发展商入标价与底价相差大约几多百分比作参考，让发展商更容易部署下一次投地，减少流标情况。
中原城市领先指数(CCL)最新录得177.54（反映2020/05/11至2020/05/17 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.91%，较上年同期下跌5.87%。
四个分区均录得升幅，当中港岛升幅最多，按周上升1.75%，新报185.18，较上年同期下跌5.71%。其次为新界(东)区，按周上升1.43%，最新录得189.19，较上年同期下跌5.81%。而九龙及新界(西)区分别录得176.51及165.09，按周分别上升1.12%及0.19%，较上年同期分别下跌6.29%及2.91%。
-- 大埔岚山低层户 成交价$650万 --
世纪21宇田地产高级客户经理徐雄新表示，新近录得大埔岚山低层D室成交，实用面积501平方尺，2房，原开价$670万，减价$20万至$650万获承接，实用面积平均尺价$12,974。
-- 屯门冠峰园2房 $607万易主 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前录得屯门冠峰园2座中层A室，实用面积582平方尺，2房，附设企理装修，获区内换楼客以$607万购入，实用面积平均尺价$10,430，属市场价成交。
-- 马鞍山新港城2房 $620万易手--
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，日前促成马鞍山新港城成交，单位为N座中层06室，实用面积337平方尺，2房望开扬楼景，原开价$650万，后减价$30万至$620万，实用面积平均尺价$18,398。
-- 屯门居屋兆畦苑中层户 $430万获承接--
祥益地产营业董事胡志伟表示，新近屯门居屋兆畦苑B座中层5室，实用面积385平方尺，1房1厅，获区内首置客以$430万（自由市场价）承接，实用面积平均尺价$11,169，属市场价成交。
-- 旺角利奥坊‧曦岸加推50伙 --
恒地旗下的旺角利奥坊‧曦岸加推50伙，价单定价由$495.5万至$1,111万，平均尺价由$24,757至$29,047。项目最高折扣优惠维持7%不变，折实售价约$460.82万至$1,033.23万。
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