2024-05-07 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百零九期 2021年02月24日] 疫情连日来稍见回稳，市场气氛亦见好转，多个新盘先后推售应市。香港楼市奇怪现象特别多，近日更有单位出现排队睇楼的盛况，令到大批准买家聚集在屋苑大堂。
有关单位为维景湾畔13座低层H室单位，实用面积503平方尺，2房间隔，业主去年12月以$835万放盘，后来减价至$800万，但由于单位有租客居住，未能睇楼，所以一直未能售出。
直至2月头，租客愿意开放单位参观，但限时一小时，最终吸引逾10枱客排队睇楼。在渴市的情况下，单位即日成功以$795万交吉沽出，平均实用尺价$15,805。
买楼投资是不少香港人的选择，然而政府就住宅买卖设下了「辣招」，增加买家买楼支出。为了节省税项，除了买家假借「首置」名义买楼外，还有人指出可以透过公司股权转让买卖物业。
究竟这是否真的可以悭税？首先，透过公司名义买入物业，可细分为营运公司（用公司名义买楼），以及空壳公司（购买持有物业的空壳公司），两者无论在税率及申请按揭亦有所不同。
根据现行的税率，如果先成立一家营运公司，其后再以公司名义购买物业，买家须缴交楼价15%的买家印花税，以及楼价15%的从价印花税。以$1,000万的物业为例，若以公司名义购买，买家须缴交$300万税率。
如果购买持有物业的空壳公司，即是买卖双方以转让公司股权的形式进行交易，使新买家获得该公司股份，并间接持有有关物业。由于物业的持有人仍属该公司，故此买卖双方都不需要缴交从价印花税及买家印花税，只需各自缴付0.1%印花税金额。
值得留意的是，表面上来说，以公司股份转让方式进行物业买卖，可以省却不少税率。无可否认，以上方式看似吸引，但潜在风险，涉及繁复的手续、会计及法律等问题等。
最常见的问题是，购买的公司有负债风险（隐藏债务）或诉讼，因此在购入物业前，买家应聘请律师作全面审查，以确定空壳公司财务状况健康、乾净无问题，日后不会负上任何不必要的责任。
此外，在申请按揭方面，亦会较一般困难。由于以公司股份转让方式购买物业或涉及复杂法律问题和风险，银行一般不愿意提供按揭，所以买家要预留足够的资金，否则未能完成买卖手续。
中原城市领先指数(CCL)最新录得176.11（反映2021/02/08至2021/02/14 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.24%，较上年同期下跌1.50%。
4个分区中，港岛区跌幅最多，新报185.49，按周下跌1.82%，较上年同期上升0.67%。其次为九龙区，最新录得168.78，按周下跌1.08%，较上年同期下跌4.55%。而新界(东)及新界(西)区分别录得190.31及165.4，按周分别上升0.51%及1.60%，较上年同期分别上升1.74%及下跌0.46%。
-- 黄大仙钻岭1房 $455万易主 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前录得黄大仙钻岭成交，单位为低层H室，实用面积239平方尺，1房，原开价$470万，后减至$455万获承接，实用面积平均尺价$19,038。
-- 屯门居屋置乐花园高层户 $456万获承接 --
祥益地产区域董事林伟光表示，新近促成屯门居屋置乐花园5座高层B室成交，实用面积449平方尺，2房，成交价$456万（自由市场价），实用面积平均尺价$10,156。
-- 大埔宝湖花园3房 $626万易手--
世纪21柏宇地产高级客户经理李洛章表示，日前录得大埔宝湖花园B座低层02室成交，单位实用面积505平方尺，3房间隔，望内园池景，原开价$640万，后减至$626万获承接，实用面积平均尺价$12,396。
-- 屯门新屯门中心3房 成交价$640万--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近录得屯门新屯门中心8座中层D室，实用面积603平方尺，3房，累减$20万至$640万易主，实用面积平均尺价$10,614，属市场价成交。
-- 启德Grande Monaco周六售102伙 --
会德丰地产旗下的启德新盘Grande Monaco（Monaco第2期）将于星期六（27日）进行首轮销售102伙，包括价单88伙，以及14招标发售。首轮销售设大手优先安排，本周五截票。首轮88伙包括29个1房、37个2房、16个3房及6个4房，实用面积345至961平方尺，折实售价$766.2万至2,501.5万。而14伙招标，包括8个3房及6伙4房。
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