2024-05-16 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百零三期 2019年1月30日] 楼市前景未见明朗，受多方面不利因素影响，包括中美贸易战、加息及股市动荡等，然后楼市的不稳定无阻发展商推盘意欲。踏入2019年不久，已有两个新盘先后以低市价推出，其中一个更以「实现换楼梦想，回到2015年」作招徕。
一人有一个买楼梦想，但梦想岂是这样容易可成真？国际公共政策顾问机构Demographia调查指出，香港连续9年成为全球最难负担楼价的地区，2018年 楼价对家庭入息中位数比率为20.9倍，创有调查以来新高。
20.9倍是什么概念？即是香港一个家庭要不吃不喝20.9年才可以买楼。翻查资料，2017年的楼价对家庭入息中位数比率是19.4倍，两者相差1.5倍，为什么楼市明明有下调的迹象，但买楼反而较之前更困难呢？
首先，去年楼价持续上升，直至下半年起开始吹淡风，楼价出现回落。由于是次的调查是一整年的数据，下半年的跌幅不足以改善香港楼的可负担性，反而上半年的加幅增添市民的负担压力。
如此同时，香港打工仔的入息亦是影响结果的一大因素。2017年的基本薪金平均调整为3.3%，基本通胀率平均为1.7%，扣除通胀率后，加薪幅度为1.6%；2018年的基本薪金平均调整为3.2%，基本通胀率平均为2.6%，即加薪幅度为0.6%。
当楼价持续上升，市民的人工加幅追不到楼价的升幅，买楼的负担增加亦无可厚非。正正因为买楼变得更困难，不少人被迫放弃置业梦，如果未有足够金钱买楼的人，将草到的钱去买车位、工商厦用作投资可以吗？
投资无对错之分，只是要自行评估可承受的风险，以及付订金前，要了解入手的项目的契约是否齐全、有没有僭建问题及是否符合消防条例等，亦都需要先向银行询问可批出几多成按揭，以便因借贷不足，而大失预算。
讲起投资，继劏房后，近日香港又有新的畸形产物─「劏天台」。有关天台位于葵兴贵丰工业大厦，整个天台劏为10个，建筑面积由685至920平方尺不等。根据宣传单张，1个约800尺的天台，售价为$58万，即平均尺价不用$1,000。
究竟买了天台，有什么用呢？代理指可以用作天台农庄或Party Room之用，但都好像不太可行。如果是用作天台农庄，由于项目只可作工业用途，农庄是否属于工业用途仍在讨论阶段，而且天台并无连同水耕用具发售，买家要自行添置物品。
如果是用来经营生意，要看有没有违法地契或者大厦公契，因此经营Party Room是不可行的，与工业用途完全沾不上关系。根据官网资料，现时有1个劏天台已售出，未知业主会作什么用途呢。
踏入2019年1月，不少人睇好楼市，认为楼市最坏时候已过，基于市场释出不少利好消息，令楼市小阳春提早出现。假如香港楼价继续向上升，房屋供应又不足，香港人上车之路一定会变得愈来愈难。
中原城市领先指数(CCL)新报170.64（反映2019/01/14至2019/01/20(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.26%，较上年同期上升1.80%。
4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.85%，新报154.02，较上年同期上升0.34%。而港岛区升幅最多，最新录得178.92，按周上升1.61%，较上年同期上升1.38%。而九龙及新界(东)区分别录得166.65及180.25，按周分别上升0.06%及0.25%，较上年同期分别上升1.78%及1.54%。
-- 北角新英大厦3房 $510万易主 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角新英大厦成交，单位为低层A室，实用面积411平方尺，3房间隔，座向南面望街景，获区外换楼客以$510万承接，实用面积平均尺价$12,409，属市价水平。
-- 屯门豫丰花园2房 $486万易手 --
祥益地产高级客户经理古文彬表示，日前录得屯门豫丰花园6座中层G室，实用面积450平方尺，2房2厅，获一名外区上车客以$486万购入，实用面积平均尺价$10,800，属市场价成交。
-- 大围显径邨3房 $351.8万获承接--
世纪21奇丰物业大围分行经理王兆昌表示，日前促成大围显径邨显佑楼高层12室，实用面积531平方尺，3房间隔，原开价$350万，后获用家以$351.8万元（居二市场价）承接，实用面积平均尺价$6,625。
-- 天水围天富苑3房 成交价$435万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近天水围居屋天富苑C座低层3室，实用面积650平方尺，3房2厅连套厕，附设企理装修，累减$55万，获区内首置客$435万（居二市场价），实用面积平均尺价$6,692，属市场价成交。
-- 元朗尚悦‧岭加推89伙 --
由恒地发展的元朗尚悦‧岭加价加推，涉及89伙，价单定价$337.4万至$617.6万，价单尺价$14,803至$19,610，连同4号价单的8伙，合共101伙将于2月1日 （星期五）以先到先得形式发售。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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