2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第十一期 2015年5月20日]消费者委员会上年公布的《一手住宅物业销售研究报告》指出，采用电脑抽签决定拣楼次序，已成为销售楼盘的大趋势，大部分楼盘都容许准买家递交两份「购楼意向登记」。消委会发现，地产代理往往努力游说准买家最少入票登记两次，以增加中签机会。这种销售手法会造成楼盘需求上升的假象，举例说，一对夫妇抽签买楼，可以个人及联名方式共入6份「购楼意向登记」。
另有地产代理更会事先预备本票，准买家可以信用卡或支票向代理公司作为本票的担保，代理公司一般亦会向准买家承诺在交易完成前，不会过数或兑现。当中由长实发展的荃湾环宇海湾(附图为示范单位)更录得「发水」登记高达20倍，显然对消费者不利。
有见及此，一手住宅物业销售监管局(下称销监局)为了保障买家利益，新增了两项新措施，并于今年6月1日起生效，包括发展商需在售楼处展示该局建议的「消耗表」范本，公布当日尚有那些单位发售，并适时更新销售情况，进一步增加一手住宅物业销售透明度，以协助准买家更掌握销情。
另外，为针对代理入票「发水」问题，地产代理监管局会要求参与入票的地产代理申报，落实后，销监局会要求发展商向外公布楼盘所收到的「购楼意向登记」或银行本票数目时，公布当中属地产代理的登记人数目。
而且，销监局亦提出了多项建议，如不鼓励发展商采用「先到先得」的销售手法、因该方式容易引起在场轮候人士争执，及建议将抽签环节与拣楼环节分两日进行等，使登记人在获悉中签后无须匆忙赶往售楼处出席拣楼环节，而且可以令准买家至少有一晚时间考虑。
为进一步提高一手住宅物业销售安排和交易的透明度和公平性，销监局推出《一手住宅物业销售条例》(下称《条例》)，并于13年4月29日全面实施。条例现已实施逾两年，新盘明显已习惯新例内容，新盘供应多，当中新地更采用「月月有楼卖」的推盘政策。
根据美联物业资料研究部综合土地注册处注册数字资料，过去一年(去年5月至今年4月27日)共录得16,701宗一手私楼注册个案，按年大幅回升约52.5%，涉及的登记总额更高达$1,791.6亿，较前一年约$1,051.5亿更高出约70.4%，创有纪录以来最高。
立法会房屋事务委员会早前讨论销监局的工作，会上销监局专员冯建业透露，截至2015年3月31日，该局接获119宗投诉，当中86宗与《条例》有关，包括售楼说明书、销售安排、失实陈述或传布虚假或具误导性资料等。
冯建业认为，条例效果显著，不但提高一手楼资讯的透明度，更改变了销售秩序。但多名议员质疑条例没法规管发展商以「挤牙膏式」推售楼盘，冯氏坦言，当局没法强迫卖方在特定时间内出售所有私人物业。若发现不合适的销售行为，将向卖方发出指引，也会把怀疑失实等违规个案呈交律政司，由律政司决定是否提出检控。
由永光地产发展的壹銮，最近推出第2号价单，但怀疑违反《条例》。根据条例，如发展项目中的住宅物业多于30个但少于100个，该项目的每份价单须列出该项目中最少30个指明住宅物业的售价。
该第2号价单只是列出14个单位售价，未能符合条例的要求。销监局表示，卖方已就该价单的事宜，向销监局作出口头解释及查询，而当局亦向其解释条例对价单的要求。永光地产发展总经理及主席助理邝德权表示，收到销监局通知要符合一手条例，一度声称会取消2号价单，但其后又表示毋须取消2号价单，是次首批价单暂仍维持44伙。
销监局强调，在卖方怀疑违反《条例》的事宜上，不会因为卖方作出了有关事后的补救措施而令先前该些不符合条例要求的销售行为变成没有违例，仍会就有关的怀疑违反《条例》事宜作出跟进。
笔者认为，推出《条例》反映政府有聆听市民的需求，及明白市民的需要，而且逐步对《条例》作出修改，以增强对消费者的保障，及为一手住宅物业卖方提供公平的竞争环境。但冯建业指出，截至二○一五年三月三十一日，每日平均约有440人次浏览销售监管局网站及900人次浏览销售资讯网，数字相对较少，估计主要浏览者为政府职员及地产代理，较少市民浏览，效果并不显著。
基于网页浏览人数较少，笔者建议政府可以多作宣传，以便市民了解清楚有关《条例》的细节；另外，当市民每一次于网页搜寻资料时，都需要输入验证码，略嫌有点麻烦，建议可以删去。若界面使用变得方便，迎合不同年龄人士的需要，浏览人士自然会有所增加。
中原城市领先指数(CCL)最新报141.37（反映2015/5/4至2015/5/10(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.06%，而较上年同期上升18.94%。
本周仅得新界(东)区录得升幅，上升0.57%，新报147.59，较上年同期上升22.67%。而九龙区跌幅最多，新报141.09，按周下跌0.87%，但较上年同期上升19.60%。港岛区最新录得150.35，较上周下跌0.41%，较上年同期上升19.45%。而新界(西)区亦录得跌幅，新报124.69，按周下跌0.37%，但较上年同期上升高达24.03%。
-- 新港城山景户 $475万市价成交 --
世纪21奇丰物业市中心分行经理赵咏欣表示，最新录得马鞍山新港城L座中层07室成交，实用面积338平方尺，建筑面积460平方尺，采两房间隔，座向东南，外望山景，以$475万成交，实用面积平均尺价$14,053，而建筑面积平均尺价$10,326，属市价成交。
-- 云叠花园低层户 $485万易手 --
世纪21奇丰物业大围分行经理张文铿表示，日前促成大围云叠花园6座低层H室成交，实用面积591平方尺，建筑面积665平方尺，三房两厅，座向西北面，外望园景，获用家以$485万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$8,206，建筑面积平均尺价$7,293，属市价水平。
-- 屯门市广场两房 获区内客以$8,200租入 --
祥益地产分行主管张淑燕表示，日前录得一宗租赁成交个案，单位为屯门市广场2座低层A室，实用面积318平方尺，建筑面积422平方尺，两房一厅，日前获一名区内客垂青，以$8,200租入单位，实用面积平均尺租$25.8，建筑面积平均尺租$19.4。据知，该名租客锺情单位内笼间隔实用，加上附设企理装修。
-- 凯德花园低层户 获上车客$302.5万承接 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，日前录得屯门凯德花园成交，单位3座低层A室，实用面积312平方尺，建筑面积450平方尺，两房一厅，日前获一名区内上车客垂青，以$302.5万购入上址，实用面积平均尺价$9,696，建筑面积平均尺价$6,722，属市场价成交。
-- 峻滢II本周内开价 --
由长实发展的将军澳峻滢II昨公布最新部署，长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，项目将于本周内开价，希望在月底前进行首轮销售，首批单位不少于180伙，而且以三房为主，当中包括部分三房天台特色户。 他指在每一次推售项目会拨出不少于两成的三房户，给予曾作登记认购致蓝天的客人认购。发展商于记者会上介绍3座45楼C室，三房连天台特色户，实用面积750平方尺，天台面积276平方尺，整个项目仅得10户。 经络按揭为峻滢II客户提供换楼易H按计划，全期按息可低至H+1.7%，锁息上限为P-3.1%，还款期最长可达30年。另外亦会为客户提供两成二按优惠，一按加二按，最高可以去到楼价八成。
-- 天铸最快于月内推售 --
新地旗下的何文田天铸，早前公布最新部署，新地副董事总经理雷霆预计，项目楼书将于10日内上载，最快于月内推售。 记者会上，发展商介绍楼盘的第6座A室「楼王」单位，属四房双套房间隔，实用面积2,018平方尺，为楼盘标准户面积最大的户型。天铸提供19伙实用面积逾2000平方尺的四房双套房间隔，占项目约7%。
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