彩虹站罕有大型新盤｜由古蹟改建 規劃20年 入場費$1000萬合理？｜33清水灣

位於清水灣道33號的新盤33清水灣，近日正式進入推售階段。項目由九龍建業發展，屬區內近年最受市場注目的大型住宅項目之一。除了因其鄰近港鐵彩虹站而具地利優勢外，項目前身更是具有近百年歷史的聖若瑟安老院用地，結合保育與重建概念，令其定位與一般新盤有所不同。隨着首批單位公布價單，市場亦開始關注其開價是否合理，以及未來能否改寫牛池灣一帶的樓價水平。

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33清水灣前身為由安貧小姊妹會經營的聖若瑟安老院，但由於修會未能負擔安老服務設備條例所要求的大規模維修與改善工程，最終於1996年與九龍建業達成換地協議。九建其後於2002年取得土地權益，並展開漫長的規劃與補地價程序。直至2021年10月，項目終以約96.58億元完成補地價，涉及可建樓面約216萬平方呎，每平方呎樓面地價約4,464元，當時更成為香港歷來最大額的市區補地價項目之一。

整個發展計劃規模龐大，合共提供約2,000伙，分5期發展。現時推出的第1期共設361伙，實用面積由470至2,361平方呎，戶型涵蓋兩房至四房，預計關鍵日期為2027年12月。項目另一大特色，是發展中將保留範圍內3幢二級歷史建築，包括別墅、門樓及宿舍主樓，並計劃活化後融入大型基座商場之中，而商場日後更會接駁港鐵彩虹站，成為整個項目的重要賣點。

價錢方面，發展商早前先以招標形式推出部分大單位試水溫，其後再公布首張價單，涉及73伙。首批單位定價由1,066.4萬至1,519.3萬元，呎價由21,034至29,039元，扣除最高5%折扣後，折實售價由1,013.1萬至1,443.3萬元，折實呎價由19,982至27,587元，折實平均呎價為23,921元。若與近期九龍區新盤相比，這一開價明顯屬偏高水平；若對比牛池灣及周邊一帶二手屋苑，更高出約五成至九成，反映發展商對項目定位相當進取。

從戶型分布來看，第1期以三房戶供應最多，共157伙；其次為兩房戶，共154伙；四房戶則有50伙。整體而言，項目首期並非主打細單位，而是以中型至大型戶為主，因此入場門檻相對較高。首批價單中，呎價較低的單位主要為D室及E室，景觀以樓景及周邊重建區域為主。D室實用面積507平方呎，屬兩房連儲物室戶型；E室則為536平方呎三房戶，採開放式廚房設計。至於呎價較高的B室，實用面積492平方呎，屬兩房連儲物室間隔，因面向東南，預計景觀較開揚，故定價亦較高。

示範單位方面，發展商開放了以第1期第2座18樓D室為藍本的兩房示範單位，包括無改動及連裝修版本。該戶型採直廳設計，大門旁為半開放式廚房，客飯廳空間尚算分明，並連接27平方呎露台。整體布局四正，惟值得留意的是，單位設有面積不小的窗台，而這部分面積並不計入實用面積。以細房為例，窗台約12平方呎，若能善加利用，可結合床架或地台設計，提升空間使用效率。主人房面積約68平方呎，旁邊另設工作間，發展商在連裝修示範單位中將其整合為主人房延伸空間，但實際上亦可按家庭需要改作小型睡房或額外儲物區。

另一個較具代表性的示範單位，是以第1期第2座18樓A室為藍本的四房連裝修大宅，實用面積1,039平方呎。單位採橫廳設計，客飯廳總面積約270平方呎，空間感寬敞，並以現代奢華風格為主調。廚房屬曲尺形設計，備餐空間充足，主人套房則附設衣帽空間及有窗浴室。其餘兩間細房面積亦較近年新盤常見房間略大，加上窗台較闊，理論上可透過訂造家具提升實用性。不過，由於此類大單位總價較高，即使具備一定質素與特色，市場承接力仍有待觀察。

綜合而言，33清水灣並非單純依靠現時牛池灣區內樓價作定價依據，而是加入了古蹟保育、大型商場、鐵路接駁及未來社區升級等概念，試圖建立中高價住宅新定位。對買家而言，若單純以現時周邊配套及二手價格衡量，項目開價確實不算便宜；但若看好牛池灣未來隨重建、基建及商業發展而出現轉變，33清水灣亦可能成為區內具指標性的長線住宅項目。最終是否值得入市，仍視乎買家對樓價、社區前景及個人財力的綜合判斷。