本周樓市延續「樓價弱、租金強」。本周易發樓價指數報119.93點，按周下跌0.72%，連續兩周回落並失守120點關口；與2021年8月145.76點的歷史高位相比，累計跌幅擴大至約17.72%。分區走勢呈三跌一升，九龍區、港島區及新界東的一手貨尾銷情欠佳，僅新界西的新盤錄得逆市造好。前線代理指出，買家正評估內地近期政策對本港樓市的影響，入市態度轉趨觀望；加上暑假旺季步入尾聲，二手業主普遍放軟姿態並擴大議價空間。以馬鞍山區為例，區內接連錄得減價促銷甚至持貨多年仍需蝕讓離場的個案，反映業主對後市審慎，進一步拖累新界東及整體樓價向下。
租金走勢則持續向好，易發租金指數最新報121.42點，按周微升0.24%，連升四周，並連續兩周企穩在121點以上。受惠於暑期租賃旺季，九龍區、新界西及新界東多個屋苑均錄得高於市價的租賃成交，帶動整體租金穩步上揚。
評估未來大市去向，下半年的市場焦點將落在內地收緊資金外流政策的影響，以及聯儲局的息口走勢。整體而言，預計短期內樓價將繼續受壓；相反，租務需求持續殷切，租金有望平穩上升。
分區樓價三跌一升 九龍區跌逾3%連跌三周
本周分區樓價指數普遍受壓，整體走勢呈三跌一升。九龍區跌幅最多，最新報113.12點，按周下跌3.17%，連跌三周。港島區報109.36點，按周跌0.61%，連跌兩周。新界東報121.07點，按周微跌0.14%，同樣兩連跌。相反，新界西逆市造好，最新報123.3點，按周升0.3%，成功終止兩連跌。
九龍區樓價顯著受壓，主要源於區內一手貨尾銷情緩慢，加上缺乏大型全新焦點盤帶動。本周一手交投僅靠傲玟、MIAMI QUAY I、澐璟及必嘉坊曦匯零星成交支撐，相對於區內高達約9,000伙的貨尾量，作用僅屬杯水車薪。此外，長沙灣新盤叡璟I以貼市價首推102伙，折實均呎17,880元，入場呎價低見16,538元，創下西南九龍自2013年THE AUSTIN開價13年來的新低。該盤定價較同區維港滙系列大幅折讓約三成，直接影響區內二手市場。準買家普遍轉趨觀望，二手業主則擴大議價空間，拖累整體樓價。
睇樓量上，據美聯物業數據，九龍區七大指標屋苑周末預約睇樓量按周下跌約5.03%至約170組，反映入市意欲低迷。友和地產客戶董事何嘉威指出，部分買家正評估內地近期政策對香港樓市的影響，導致交投轉靜。不過，牛池灣清水灣道項目33 Clear Water Bay已上載樓書並預告於本月推售，或能為區內樓市重新注入焦點。
港島區方面，多個新盤貨尾銷情未見起色，一手交投主要集中在海德園，錄得13宗買賣。當區缺乏全新樓盤帶動，買家較多觀望市況，二手交投步伐放緩，令區內樓價短期內持續受壓。
新界東樓價持續偏軟，一手市場僅靠海瑅灣系列支撐。古洞北新盤PARK SILICON第2期PALO SPRINGS近期推售，折實均呎逼近18,000元。市場普遍將其與開價相近的市區新盤叡璟I作比較，認為長沙灣交通及生活配套成熟，相比之下PALO SPRINGS開價過於進取。新界東二手業主見市場承接力成疑，紛紛主動下調叫價。
世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生指出，踏入暑假旺季尾聲，馬鞍山區部分業主放盤態度軟化，交投量較上月減少，部分業主更願意減價促銷。以星漣海3A座中層C室三房戶為例，實用面積780平方呎，原叫價950萬元，最終減價30萬元以920萬元易手。原業主於2017年以1,099萬元一手購入，持貨9年帳面虧損179萬元。這類蝕讓成交反映區內業主看淡後市，也拖低新界東樓價。
新界西成為本周唯一錄得升幅的地區，主要受惠於個別新盤貨尾銷情理想。焦點盤芊御本周雖未有大型推售，但仍錄得23宗貨尾成交。發展商更將其中53伙提價2%至4%，並安排在本月中旬展開新一輪銷售。一手市場氣氛向好，增強了區內二手業主的持貨信心，議價空間隨之收窄，帶動新界西樓價逆市向上。
宏觀市場方面，內地近期收緊資金外流，加上要求稅務居民就境外收入繳納個人所得稅，對本港樓市構成實質影響。依賴內地資金或大手客的成交明顯放緩，為市場增添濃厚觀望氣氛。
28Hse數據研究員張灝然預期，樓價指數短期內將於112至124點之間上落。展望下半年，市場估計美國聯儲局有機會加息，料將增加借貸成本。潛在的息口風險為二手樓價增添暗湧，加上內地資金外流受限，預料下半年整體樓價將面臨下調壓力，走勢偏軟。
租務市場持續活躍 九龍區升0.7%連升兩周
本港租務市場近期保持活躍。受傳統租賃旺季及開學效應帶動，市場需求持續增加。隨著內地學生及專才的租賃交投增多，各區租盤消化速度加快，帶動整體租金水平向上。易發租金指數最新報121.42點，按周升0.24%，連升四周，並連續兩周維持在121點。該指數超越 2019 年 118.54 點的過往歷史高位約 2.43%，創下歷史新高，反映市場具相當承接力。
觀察四大分區表現，整體走勢呈三升一跌。九龍區表現最突出，最新報125.98點，按周升0.7%，連升兩周。新界西報138.54點，按周升0.47%，同樣連升兩周緊隨其後。新界東報124.12點，按周微升0.14%，成功止跌回升。港島區則報134.01點，按周跌0.39%，終止四連升，屬本周唯一錄得跌幅的分區。
九龍區租金上揚，主要受區內高呎租成交帶動。以Double Coast III 1B座高層G室開放式戶為例，實用面積250平方呎，獲外區客以13,500元承租，呎租約54元，較28Hse近90日平均呎租47元高出近一成半。另外，帝峯皇殿6座中層A室兩房戶，實用面積531平方呎，放盤僅3日即獲內地家庭客以31,500元承租，呎租高見59.3元，同樣較平均水平高近一成。這類高價成交在區內本周時常出現，成為推高九龍區租金的主要動力。
類近情況亦見於新界西。愉景新城2期5座低層A室三房戶，實用面積659平方呎，獲公司客以26,000元承租，呎租39.5元，高於屋苑同期平均呎租。栢慧豪園6座高層C室兩房戶，實用面積493平方呎，獲區內客以月租14,600元承租並預繳半年租金，呎租29.6元，同樣高於上述平台近90日的平均呎租27元。上述個案反映新界西大型屋苑維持一定的租賃需求，部分單位的成交呎租高於近期平均值，為該區租金走勢帶來支持。
新界東方面，個別屋苑亦錄得高價租賃成交。大埔天鑽10座低層G室兩房戶，實用面積524平方呎，本周獲外區家庭客以23,000元租出，呎租43.9元，明顯高於近期約41元的平均水平，帶動當區租金向上。
除了大埔區錄得理想租值，馬鞍山等鐵路沿線地區的租務交投同樣活躍，進一步鞏固新界東的租金升勢。莊瑞生指出，受暑期專才租務旺季帶動，馬鞍山區平均呎租較上月微升約2%至3%。目前貼近市價的租盤消化速度相當快，平均7至10天內即可租出，部分優質小戶型更能在3天內促成成交，交投暢旺自然為租金帶來支持。
反觀港島區，受個別屋苑低價成交拖累，租金走勢相對受壓。灣仔Spring Garden中層同層A室、C室及D室合共三個一房戶，實用面積共852平方呎，以總月租62,000元租出，平均呎租約73元，低於市場平均的78元水平，這類成交拖低區內整體租金走勢。
總括而言，本港住宅租務市場在本地需求及外來人才流入帶動下，整體租金持續上升。由於傳統租務旺季仍未結束，預料短期內交投量將高踞不下，租金亦持續高企。張灝然預計，短期內租金指數會在114至124點之間上落，全年租金上升約2%至4%，未來指數料進一步向上。
上述指數反映2026年8月7日至8月13日的市場狀況。
