本周楼市延续「楼价弱、租金强」。本周易发楼价指数报119.93点，按周下跌0.72%，连续两周回落并失守120点关口；与2021年8月145.76点的历史高位相比，累计跌幅扩大至约17.72%。分区走势呈三跌一升，九龙区、港岛区及新界东的一手货尾销情欠佳，仅新界西的新盘录得逆市造好。前线代理指出，买家正评估内地近期政策对本港楼市的影响，入市态度转趋观望；加上暑假旺季步入尾声，二手业主普遍放软姿态并扩大议价空间。以马鞍山区为例，区内接连录得减价促销甚至持货多年仍需蚀让离场的个案，反映业主对后市审慎，进一步拖累新界东及整体楼价向下。
租金走势则持续向好，易发租金指数最新报121.42点，按周微升0.24%，连升四周，并连续两周企稳在121点以上。受惠于暑期租赁旺季，九龙区、新界西及新界东多个屋苑均录得高于市价的租赁成交，带动整体租金稳步上扬。
评估未来大市去向，下半年的市场焦点将落在内地收紧资金外流政策的影响，以及联储局的息口走势。整体而言，预计短期内楼价将继续受压；相反，租务需求持续殷切，租金有望平稳上升。
分区楼价三跌一升 九龙区跌逾3%连跌三周
本周分区楼价指数普遍受压，整体走势呈三跌一升。九龙区跌幅最多，最新报113.12点，按周下跌3.17%，连跌三周。港岛区报109.36点，按周跌0.61%，连跌两周。新界东报121.07点，按周微跌0.14%，同样两连跌。相反，新界西逆市造好，最新报123.3点，按周升0.3%，成功终止两连跌。
九龙区楼价显著受压，主要源于区内一手货尾销情缓慢，加上缺乏大型全新焦点盘带动。本周一手交投仅靠傲玟、MIAMI QUAY I、澐璟及必嘉坊曦汇零星成交支撑，相对于区内高达约9,000伙的货尾量，作用仅属杯水车薪。此外，长沙湾新盘睿璟I以贴市价首推102伙，折实均尺17,880元，入场尺价低见16,538元，创下西南九龙自2013年THE AUSTIN开价13年来的新低。该盘定价较同区维港滙系列大幅折让约三成，直接影响区内二手市场。准买家普遍转趋观望，二手业主则扩大议价空间，拖累整体楼价。
睇楼量上，据美联物业数据，九龙区七大指标屋苑周末预约睇楼量按周下跌约5.03%至约170组，反映入市意欲低迷。友和地产客户董事何嘉威指出，部分买家正评估内地近期政策对香港楼市的影响，导致交投转静。不过，牛池湾清水湾道项目33 Clear Water Bay已上载楼书并预告于本月推售，或能为区内楼市重新注入焦点。
港岛区方面，多个新盘货尾销情未见起色，一手交投主要集中在海德园，录得13宗买卖。当区缺乏全新楼盘带动，买家较多观望市况，二手交投步伐放缓，令区内楼价短期内持续受压。
新界东楼价持续偏软，一手市场仅靠海瑅湾系列支撑。古洞北新盘PARK SILICON第2期PALO SPRINGS近期推售，折实均尺逼近18,000元。市场普遍将其与开价相近的市区新盘睿璟I作比较，认为长沙湾交通及生活配套成熟，相比之下PALO SPRINGS开价过于进取。新界东二手业主见市场承接力成疑，纷纷主动下调叫价。
世纪21奇丰物业区域经理庄瑞生指出，踏入暑假旺季尾声，马鞍山区部分业主放盘态度软化，交投量较上月减少，部分业主更愿意减价促销。以星涟海3A座中层C室三房户为例，实用面积780平方尺，原叫价950万元，最终减价30万元以920万元易手。原业主于2017年以1,099万元一手购入，持货9年帐面亏损179万元。这类蚀让成交反映区内业主看淡后市，也拖低新界东楼价。
新界西成为本周唯一录得升幅的地区，主要受惠于个别新盘货尾销情理想。焦点盘芊御本周虽未有大型推售，但仍录得23宗货尾成交。发展商更将其中53伙提价2%至4%，并安排在本月中旬展开新一轮销售。一手市场气氛向好，增强了区内二手业主的持货信心，议价空间随之收窄，带动新界西楼价逆市向上。
宏观市场方面，内地近期收紧资金外流，加上要求税务居民就境外收入缴纳个人所得税，对本港楼市构成实质影响。依赖内地资金或大手客的成交明显放缓，为市场增添浓厚观望气氛。
28Hse数据研究员张灏然预期，楼价指数短期内将于112至124点之间上落。展望下半年，市场估计美国联储局有机会加息，料将增加借贷成本。潜在的息口风险为二手楼价增添暗涌，加上内地资金外流受限，预料下半年整体楼价将面临下调压力，走势偏软。
租务市场持续活跃 九龙区升0.7%连升两周
本港租务市场近期保持活跃。受传统租赁旺季及开学效应带动，市场需求持续增加。随著内地学生及专才的租赁交投增多，各区租盘消化速度加快，带动整体租金水平向上。易发租金指数最新报121.42点，按周升0.24%，连升四周，并连续两周维持在121点。该指数超越 2019 年 118.54 点的过往历史高位约 2.43%，创下历史新高，反映市场具相当承接力。
观察四大分区表现，整体走势呈三升一跌。九龙区表现最突出，最新报125.98点，按周升0.7%，连升两周。新界西报138.54点，按周升0.47%，同样连升两周紧随其后。新界东报124.12点，按周微升0.14%，成功止跌回升。港岛区则报134.01点，按周跌0.39%，终止四连升，属本周唯一录得跌幅的分区。
九龙区租金上扬，主要受区内高尺租成交带动。以Double Coast III 1B座高层G室开放式户为例，实用面积250平方尺，获外区客以13,500元承租，尺租约54元，较28Hse近90日平均尺租47元高出近一成半。另外，帝峯皇殿6座中层A室两房户，实用面积531平方尺，放盘仅3日即获内地家庭客以31,500元承租，尺租高见59.3元，同样较平均水平高近一成。这类高价成交在区内本周时常出现，成为推高九龙区租金的主要动力。
类近情况亦见于新界西。愉景新城2期5座低层A室三房户，实用面积659平方尺，获公司客以26,000元承租，尺租39.5元，高于屋苑同期平均尺租。栢慧豪园6座高层C室两房户，实用面积493平方尺，获区内客以月租14,600元承租并预缴半年租金，尺租29.6元，同样高于上述平台近90日的平均尺租27元。上述个案反映新界西大型屋苑维持一定的租赁需求，部分单位的成交尺租高于近期平均值，为该区租金走势带来支持。
新界东方面，个别屋苑亦录得高价租赁成交。大埔天钻10座低层G室两房户，实用面积524平方尺，本周获外区家庭客以23,000元租出，尺租43.9元，明显高于近期约41元的平均水平，带动当区租金向上。
除了大埔区录得理想租值，马鞍山等铁路沿线地区的租务交投同样活跃，进一步巩固新界东的租金升势。庄瑞生指出，受暑期专才租务旺季带动，马鞍山区平均尺租较上月微升约2%至3%。目前贴近市价的租盘消化速度相当快，平均7至10天内即可租出，部分优质小户型更能在3天内促成成交，交投畅旺自然为租金带来支持。
反观港岛区，受个别屋苑低价成交拖累，租金走势相对受压。湾仔Spring Garden中层同层A室、C室及D室合共三个一房户，实用面积共852平方尺，以总月租62,000元租出，平均尺租约73元，低于市场平均的78元水平，这类成交拖低区内整体租金走势。
总括而言，本港住宅租务市场在本地需求及外来人才流入带动下，整体租金持续上升。由于传统租务旺季仍未结束，预料短期内交投量将高踞不下，租金亦持续高企。张灏然预计，短期内租金指数会在114至124点之间上落，全年租金上升约2%至4%，未来指数料进一步向上。
上述指数反映2026年8月7日至8月13日的市场状况。
