400萬元上車盤源一年最多

四負面因素籠罩 業主擴議價幅度

加息陰霾下，加上本港疫情持續嚴峻，股市亦不斷下挫，以及過年等因素，拖累本港近月樓價向下，最直觀反映在最近市場成交上，減價成交持續於各區湧現。而作為「上車天堂」的屯門區，低於400萬元的盤源近月正不斷增加，近日甚至升到145個的1年高位，而500萬元或以下平價盤源更有583個，回到去年初水平。業內人士指，由於市況仍然疲弱，估計要待春節過後，疫情有所緩和、市場氣氛回穩後，平盤源才會減少，有實力的買家可把握上車機會。◆香港文匯報記者顏倫樂

去年11月市場先行釋出美國擬收水及加息的預期，且變種病毒Omicron在歐美開始出現，抵消了當時香港與內地通關在即的憧憬，令樓價反覆受壓。反映在樓市交投上，由於買家入市心態猶豫，個別業主見狀態度亦持續軟化，議價幅度加大，令500萬元以下的上車盤源增加。

香港文匯報近日向北區龍頭祥益地產取得資料，屯門區近2個月低於400萬元的盤源持續上升，近日更升至145個的一年新高，對比去年5月時的低位足足多26%。而500萬元或以下的盤源亦增加到583個，逼近去年初607個的舊高位。

9000新居屋出籠 硬撼上車盤

祥益營業董事胡志偉指出，屯門區400萬元或以下放盤量上升，除了疫情、加息等原因外，由於該區屬上車盤集中地，政府早前公布將推出破天荒近9,000個居屋，分布不同地區，而平均售價僅258萬元，都對上車板塊有直接影響。目前屯門區內400萬元以下盤源大多來自公屋、30年樓齡居屋、單幢洋樓，或早幾年入伙的菁雋等納米樓，不少購買力因此流入居屋市場。

往年新年過後，積聚之購買力爆發，樓市一般會出現「小陽春」甚至「大陽春」，胡志偉指，目前疫情仍未受控，今年小陽春或會延遲出現，具體市況仍要看疫情處理進度，以及財政預算案會否再推刺激消費措施，但假如疫情控制得宜，相信樓市會回暖，屆時細價樓放盤量會下跌。至於最近美聯儲暗示3月份加息，按以往經驗，香港只會輕微跟隨，甚至不會跟隨，相信影響只在心理上居多。

業界：工作穩定可入市優質盤

據胡志偉透露，最近市場成交的一般都是減價貨，反映不少業主面對現實，而該行統計現時銀行估價普遍高於放盤叫價，顯示樓價跌勢轉急，銀行估價的參考數據變得滯後。問到現時是否入市機會，他表示，如果工作穩定，現在可考慮入市，因市場出現較多優質單位放售，當旺市買家上車便要買「籮底橙」，即質素較低的樓盤，買回來仍然要畀一些「使費」去裝修或低層景觀欠佳，質素較好的單位在旺市會較為搶手和偏貴，買家通常要用破頂價來搶。

疫情影響減 劈價幅度最多10%

祥益執行董事謝澤銘亦指出，疫情下屯門區不少業主減價5%至10%：「過去叫價450萬元，現在就減到420萬或430萬元，甚至落返去『三字頭』。」但他亦補充，由於減價後市場已見到承接力，所以業主的減價幅度一般去到5%至10%就停止了，建議想大幅「鋤價」的上車客留意。

他續說，今次第5波疫情與最初一兩輪疫情時相比，對樓市影響相對算小，新盤銷情亦不俗，「其實疫情影響較我們預料中好，原本預計會更嚴重，業主反應都會大。」他說：「睇樓量在大時大節一定有跌，但今次加上疫情，個影響卻較想像中少，相信因為已有經驗，同之前最大分別是不少業主依然會開門給買家睇樓，而不像之前直接封盤叫人睇相。」