2025-05-13 28HSE 編輯部
不論是住宅還是商業物業，若違反契約條款，地政總署就有權執行契約條款行動。一般情況下，地政總署會先向業主發出警告信，要求在指定時限內糾正違契問題。若業主未能在限期內糾正，地政總署便會在土地註冊處註冊警告信，俗稱「釘契」。
物業被釘契的原因多種多樣，常見的包括涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項（如管理費、地租差餉）、違反大廈公契等。例如，早前因暴雨而揭發多棟獨立屋存在未經批准的僭建，屋宇署已向涉事單位發出清拆令並釘契。也曾經有舊樓在火災後，未按屋宇署指示進行樓宇改善工程而被釘契。若物業存在僭建，查冊時通常會出現「根據建築物條例第24(1)條的建築局」或「根據建築物條例第26條的建築局」等字眼。
釘契物業能否進行買賣取決於釘契的原因和嚴重性。此外，釘契物業申請按揭也較為困難，銀行會根據情況和相關風險來決定是否批出按揭。若問題嚴重，銀行可能會拒絕批出按揭。為避免購入釘契物業，建議買家在選擇物業前諮詢地產代理或透過代表律師查冊，確認物業是否存在法律糾紛。
購買釘契物業時需注意，若物業尚未「解釘」，有關問題（如僭建、業權糾紛等）將轉嫁給新買家，新買家應準備好可能需要面對政府、金融機構或債權人的問題。近期報導指出，有買家在簽署臨時買賣合約並支付訂金後，在等待收樓時才發現賣家因財務困難將單位抵押，最終得知該單位已被釘契，付出的首期款可能付之東流。
雖然購買釘契物業存在風險，但由於其價格通常比市價有所折扣，仍吸引一部分投資者。例如，某些超過50年樓齡的釘契物業以低於市價的價格成交。釘契物業牽涉一定法律風險，申請按揭也更複雜，加上每家銀行的態度各異，有意購入的買家應謹慎小心，以免陷入法律糾紛並損失金錢。
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