2023年新盤巡禮|洪水橋、天水圍新盤 北部都會區概念增叫座力?

易發睇樓團  2023-01-13  #影片#新盤#成交行情

香港與內地首階段通關後,一二手交投回暖。雖然一手市場仍然以銷售貨尾為主,但在剛過去的週未,一手買賣就有70多宗。當中受惠於「北部都會區」概念的粉嶺ONE INNOVALE,兩日就合共賣出超過40個單位,可見新界區樓盤有一定吸引力。參考去年一手私人住宅買賣登記數據,雖然九龍區為供應重鎮,但新界區賣出的伙數卻是最多,佔總數七成三。

去年新界區將會有大約22個新盤登場,涉及約1.6萬多伙。供應最多是來自日出康城,其次是元朗區,提供超過5000個單位。第一個介紹新盤是位於洪水橋的滙都,由泛海集團發展,將會提供1025伙。項目涵蓋一房至三房戶型,當中兩房單位佔全盤超過一半,面積大約400多平方呎。兩期項目預計落成日期是2025年6月底,均已入紙申請預售樓花同意書,有望於今年初推售。

洪水橋/廈村新發展區是「北部都會區」的發展重點,將會變成核心商務區。由於現時出入洪水橋是以輕鐵為主,所以政府早前已經拍板在屯馬綫天水圍站與兆康站之間,加建洪水橋站,增加便捷度。位置在田心村以南一帶,明年開始動工,2030年竣工。另外為了配合發展,政府也正規劃於洪水橋站附近土地,加建一條港深西部鐵路。由洪水橋出發,連接廈村、流浮山,再與前海接駁。不過最新計劃是將鐵路延長﹐途經屯門東、欣澳、人工島及港島西。

不過要留意,洪水橋站要2030年才完工,但首批居民預計於今年底至明年初入伙。換言之首六年,他們都需要轉車至天水圍站接駁其他交通公具,又或者直接乘坐巴士前往其他地方,因而增加區內的交通負荷。另一方面,洪水橋站未來將會是一個大站,會大量人流,屯馬綫又是否能夠足以應付呢?根據鐵路公司公布的載客量,屯馬綫在2016至2021年早上最繁忙時段的載客量,已經達到六成至七成,接近飽和。有時候乘客不想太擠迫,多等一班列車。如果鬆動些以每平方米站立四人計算,載客量更曾經達至百分百。長遠來看,雖然有三綫優勢,但洪水橋居民會否更難上車呢?

相對於洪水橋,鄰近的天水園及元朗已經是發展成熟的新市鎮。今年將會有至少九個新盤應市,提供大約4335個單位。當中包括位於輕鐵天榮站上蓋的項目,由新地發展,將會興建三幢42層高的住宅大廈,提供1976伙中小型單位。項目的第1期已經入紙申請預售樓花,預計落成日期是明年的9月底,涉及1393伙。發展商指,第1期將於第二季推出。

天水圍市中心沒有太多私樓供應,按常理應該會有多間發展商競投項目,但事實反而是地皮經歷了兩次流標;2013年第一次招標時,更創下港鐵項目首宗「零標書」的紀錄。原因是當時補地價金額過高,以及遷站會涉及不少工程問題。不過地皮最終於2015年,由新地以近15.2億元投得,每呎地價約1500元。這個價錢是低,不但較首次招標時的2,735元低出四成三,更是區內14年以來的新低。較對上Wetland系列約1800多元一呎,低一成半至一成八。雖然補地價金額較低,但當時發展商預計總投資額要約70億元。加上之後於施工期間,天榮站月台出現嚴重沉降。除了地盤要停工外,也需要進行灌漿等加固工程,增加項目成本,而有機會導致最終平均呎價上升。參考同系的Wetland Seasons Bay 3期,首批折實平均呎價是14000多元。雖然天榮站上蓋項目與Wetland Seasons Bay的位置及景觀都不同,但項目的平均呎價都有機會於14000元範園上落,甚至更高。

免責聲明:凡註明 28HSE編輯部 的所有文字圖片等資料,版權均屬 28HSE LIMITED 所有,轉載請註明出處;文章內容僅供參考,不構成投資建議,也不代表28HSE讚同其觀點。文中所涉面積,如無特殊說明,均為實用面積。文中出現的圖片僅供參考。

分享至Facebook

分享至Whatsapp

以電郵分享