房策具改善空間 政府仍需努力
專欄  2022-11-25  祥益文集 

筆者一直很支持政府施政,亦很認同現屆政府在開發土地上的進展,不過這不等於是「無得彈」,更加不等於是覺得政府沒有錯誤的方向!

舉一些例子就可以反映到房屋政策仍有很多改善的空間:

新一期白居二剛剛開始,如申請者去買一些較新的屋苑如天水圍屏欣苑,可以做到俗稱「925」的按揭,即9成及25年還款期的按揭,但是如果你同樣以白居二方式去買屯門翠寧花園,因為樓齡已經過了30年,超出政府的擔保期,所以準買家很大機會在銀行只能借到6成按揭左右。同時,如果你買一個屯門的私樓「樓王」瓏門,並幸運地以1000萬元成交買到三房兩廁單位的話,你同樣可借到9成按揭,首期只是100萬元,我們會發覺草根買上車板塊物業居然給的首期還多過買樓王,這是一個十分不平衡的情況。於是,居屋的購買力就很容易集中在極少數的新盤,這些居屋新盤的價格自然會飆升得快,最後就會有人出來說:居屋第二市場就會「做高」樓價。其實是制度環節上出了問題,筆者同意政府是有難處的,因為原本的擔保期在期滿之後,政府的立場是不想永遠擔保下去。但問題是政府一離場,銀行就會覺得保障不夠將按揭大減,這的確是一個問題,但應該由政府去解決,因為這個結果是會影響很多人置業的。同樣,說開瓏門,瓏門的故事可以未完的,如果你買一個瓏門細單位,現在是有機會730萬元左右成交,如果你真的買到的話,基本上買這細單位供樓的入息要求是約6萬元(假設9成按揭、年期30年、H按鎖息利率3.125厘、不加借保費和壓測加2厘),正正落入一個抽居屋的家庭入息上限之內,那為何買私樓和居屋是同一班人呢?這就是制度上的不公!為了討好民意將抽居屋的入息上限放得太寬,最後真正需要的人就被大量增加的合資格者令到他們抽中的機會稀釋,這個是十分不幸的。

多屆政府都不夠重視二手市場的運作,其實很多二手市場的運作包括資助房屋上的不足我們都有給予意見的,但都是石沉大海的,可能覺得我們有利益衝突,但是問題沒有解決到,受害的始終是市民。

地產代理業務方面,面對寒冬我們繼續保持零白果(11月人均開單預算3宗)和縮短工作時間為早上10時至晚上8時(星期日及公眾假期除外),並推行零OT政策,推行至今成交倍增!這正是我們推出的「更優越代理模式」!

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祥益地產總裁  
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士
僱員再 培訓 局委員(2012-2016) 僱員再 培訓 局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2015) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問2011-2015
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016) 地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2015) 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職