商業地價三個月暴跌五成
文匯報  2022-11-24  成交行情 

新地2.96億首駐安達臣 呎價2684元低預期兩成

樓市持續回落,地皮價值亦江河日下。觀塘安達臣商業地由「黑馬」新地以2.96億元投得,樓面地價每呎2,684元,比市場預期下限低約兩成。與領展8月以7.66億元、每呎樓面地價約5,501元投得的毗鄰商業地比較,新地是次中標價不足3個月內光速急墜51%,跌幅驚人。新地中標之所以被市場認為「爆冷」,皆因公司之前在區內並未有發展項目,反而區內已有發展項目的長實及領展,今次則雙雙意外落馬。◆香港文匯報記者 顏倫樂

政府近月推出觀塘安達臣第二幅商業地招標,上周五截標並收到4份標書,分別來自長實、領展、新地及信置。地政總署昨公布,項目由新地以2.96億元投得。資料顯示,項目佔地約5.7萬方呎,最高可建樓面約110,288方呎,換言之,今次中標價每方呎樓面地價僅2,684元,較此前市場預期的下限呎價3,355元再低約兩成。

計劃建中等檔次民生商場

新地副董事總經理雷霆昨回應表示,很高興投得地皮,並指該區將來人口密度高,將興建中等檔次民生商場,預計總投資約10億元。項目為新地在安達臣首個發展項目,分開兩塊地皮發展,其中北面較細一幅地皮之樓面約5,000多方呎,另一幅南面地皮較大之樓面面積約104,906方呎。

翻查資料,領展8月時曾以7.66億元投得安達臣首幅商業地,可建樓面約13.92萬方呎,每呎樓面地價約5,501元。今次批出的第2幅安達臣商業地,規模相對細一點,位置正好在領展的商業地旁邊,但其地價卻較8月時領展的買入價低了51%。

更值得留意的是,領展及長實都被視為今次招標的「大熱門」,皆因領展在區內持有商業項目,長實則在2020年時投得一幅首置上車盤項目發展,最終雙方都未有中標。由於新地出價為4個入標財團中最高,意味無論長實及領展的出價只會是更低,對後市看法可謂相當保守。

回本期建築成本礙出價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,8月領展投得地皮後,政府之後曾公布其餘4份標書的出價,單單第二標出價已跌至3,195元,較領展出價低42%,因此認為今次地皮成交價更能反映現市況地價及商用物業的價值。

他續指,商業地價較住宅地價跌幅較大,除因供應與庫存量大,導致空置率遠高於住宅以外,也因為投資商用物業的回本期及達至收益平衡時間較長有關,加上商用物業較少拆散出售,變相變現(現金流回籠)時間較長,風險較住宅發展高。

美聯測量師行董事林子彬表示,是次項目地價較市場預期為低,主要由於市況調整影響,加上息口趨升,增加投資成本,故入標數目已較首幅略少。而且,是次項目分開兩塊地皮發展,建築成本有所增加,部分車位需作公眾停車位之用,亦令發展商出價更為審慎。

避免流標 政府願調底價

林子彬續說,項目周邊為發展中之公營房屋群,區內民生零售及商業有一定基本需求,料發展商將把項目用作長線投資。另外,雖然項目成交價低於市場預期,但同時反映政府亦配合市況環境,將地皮底價作出調整,此舉可避免項目流標打擊市場,並以穩定地皮供應為目標。

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