商业地价三个月暴跌五成

新地2.96亿首驻安达臣 尺价2684元低预期两成

楼市持续回落，地皮价值亦江河日下。观塘安达臣商业地由「黑马」新地以2.96亿元投得，楼面地价每尺2,684元，比市场预期下限低约两成。与领展8月以7.66亿元、每尺楼面地价约5,501元投得的毗邻商业地比较，新地是次中标价不足3个月内光速急坠51%，跌幅惊人。新地中标之所以被市场认为「爆冷」，皆因公司之前在区内并未有发展项目，反而区内已有发展项目的长实及领展，今次则双双意外落马。◆香港文汇报记者 颜伦乐

政府近月推出观塘安达臣第二幅商业地招标，上周五截标并收到4份标书，分别来自长实、领展、新地及信置。地政总署昨公布，项目由新地以2.96亿元投得。资料显示，项目占地约5.7万方尺，最高可建楼面约110,288方尺，换言之，今次中标价每方尺楼面地价仅2,684元，较此前市场预期的下限尺价3,355元再低约两成。

计划建中等档次民生商场

新地副董事总经理雷霆昨回应表示，很高兴投得地皮，并指该区将来人口密度高，将兴建中等档次民生商场，预计总投资约10亿元。项目为新地在安达臣首个发展项目，分开两块地皮发展，其中北面较细一幅地皮之楼面约5,000多方尺，另一幅南面地皮较大之楼面面积约104,906方尺。

翻查资料，领展8月时曾以7.66亿元投得安达臣首幅商业地，可建楼面约13.92万方尺，每尺楼面地价约5,501元。今次批出的第2幅安达臣商业地，规模相对细一点，位置正好在领展的商业地旁边，但其地价却较8月时领展的买入价低了51%。

更值得留意的是，领展及长实都被视为今次招标的「大热门」，皆因领展在区内持有商业项目，长实则在2020年时投得一幅首置上车盘项目发展，最终双方都未有中标。由于新地出价为4个入标财团中最高，意味无论长实及领展的出价只会是更低，对后市看法可谓相当保守。

回本期建筑成本碍出价

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，8月领展投得地皮后，政府之后曾公布其馀4份标书的出价，单单第二标出价已跌至3,195元，较领展出价低42%，因此认为今次地皮成交价更能反映现市况地价及商用物业的价值。

他续指，商业地价较住宅地价跌幅较大，除因供应与库存量大，导致空置率远高于住宅以外，也因为投资商用物业的回本期及达至收益平衡时间较长有关，加上商用物业较少拆散出售，变相变现（现金流回笼）时间较长，风险较住宅发展高。

美联测量师行董事林子彬表示，是次项目地价较市场预期为低，主要由于市况调整影响，加上息口趋升，增加投资成本，故入标数目已较首幅略少。而且，是次项目分开两块地皮发展，建筑成本有所增加，部分车位需作公众停车位之用，亦令发展商出价更为审慎。

避免流标 政府愿调底价

林子彬续说，项目周边为发展中之公营房屋群，区内民生零售及商业有一定基本需求，料发展商将把项目用作长线投资。另外，虽然项目成交价低于市场预期，但同时反映政府亦配合市况环境，将地皮底价作出调整，此举可避免项目流标打击市场，并以稳定地皮供应为目标。