啟德跑道區澐璟|首個臨海新盤招標發售 中標呎價約3萬多元
易發睇樓團  2022-11-20  影片  新盤 

繼MIAMI QUAY於9月開售後,啟德前跑道區來到第三個樓盤。是由兩間內房華潤置地 (海外)及保利置業合作發展的澐璟,當中華潤置地 (海外)是首次參與啟德發展區內的項目。發展商於2019年以超過129億元投得這幅地皮﹐每呎樓面地價要18080元,是跑道區內第二高。地價不低與位置有很大關係,因為地皮位處跑道區前排的臨海地段,能夠享有無遮擋的維多利亞港景,遠望港島及九龍一帶,景觀非常開揚。

在數個前排海景項目中,澐璟搶閘推出﹐以六座分層大廈及六座低密度大宅組成,涉及582伙。預計關鍵日期是2024年12月底,樓花期長逾2年。全部物業都在至少三層的基座上,基座除了提供商業空間外,也設有住客雙會所,提供空內外游泳池、健身室、兒童遊樂場等設施。另外再設有三層地庫停車場,提供373個車位﹐算是頗充裕。

項目的分層單位有576伙,涵蓋一房至四房戶型﹐當中約七成是兩房及三房單位。整體開則偏向中大型,兩房實用面積由509平方呎起步,而三房最大有1500多平方呎。至於1800至2000多平方呎的四房單位就屬於區內首見。另外項目也提供六間超過4000平方呎的大宅,是目前跑道區中面積最大的單位。

早前發展商首推118伙,涵蓋兩房至四房戶型,全數以招標形式發售。當中最為注目是11伙兩房戶,因為並未符合地產建設商會於2019年,對會員發出新盤招標指引。除了獨立屋、洋房、複式戶及頂層連天台等單位外,分層單位須具有三房或以上,實用面積不少於753平方呎才可以招標發售。不過發展商回應指,由於兩間發展商都不屬於地建會會員,不受規範,加上有關措施僅屬指引。經過考慮後,認為招標較為合適。

澐璟作為跑道區內首個臨海項目,定位為豪宅。在現時市況下,加上在跑道區沒有同類樓盤作參考﹐以招標形式來發售﹐無疑能夠測試市場承接力,試試水溫。當買家出價不合適時,發展商又可以保留單位不出售,做法比較聰明、靈活;但從另一個角度來看,今次招標事件反映﹐原本地建會會員的自行監管制度已經出現了明顯漏洞。當先例一開,之後或會有更多非商會會員的發展商仿效,指引還可否發揮當日想要的效果呢?

項目在上星期一正式開始招標,以「日日標」的形式進行標售。截至剛過去的星期五,只是賣出7伙﹐成交價介乎約2375萬至4468萬元,呎價約3萬多元。當中成交價及呎價最高,是來自第8座19樓B室。連車位中標價是4468萬元,呎價37705元,創跑道區新高。不過價錢在啟德區來說是較低﹐因為啟德在過去並無一個樓盤像澐璟般鄰近海景。最近都要前往港鐵啟德站附近,恒地旗下THE HENLEY II。樓盤在今年5月初曾經進行招標,當時以呎價3.4萬至3.8多萬元,售出4伙實用面積劃一888平方呎的三房套房連工作間單位。雖然呎價與今次澐璟售出的差不多﹐但要留意當時樓價仍然未調整。可見即使項目有一級海景﹐在目前市況下﹐加上可能受交通等因素影響,價錢都未能達到較高水平

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