启德跑道区澐璟|首个临海新盘招标发售 中标尺价约3万多元
易发睇楼团  2022-11-20  影片  新盘 

继MIAMI QUAY于9月开售后,启德前跑道区来到第三个楼盘。是由两间内房华润置地 (海外)及保利置业合作发展的澐璟,当中华润置地 (海外)是首次参与启德发展区内的项目。发展商于2019年以超过129亿元投得这幅地皮﹐每尺楼面地价要18080元,是跑道区内第二高。地价不低与位置有很大关系,因为地皮位处跑道区前排的临海地段,能够享有无遮挡的维多利亚港景,远望港岛及九龙一带,景观非常开扬。

在数个前排海景项目中,澐璟抢闸推出﹐以六座分层大厦及六座低密度大宅组成,涉及582伙。预计关键日期是2024年12月底,楼花期长逾2年。全部物业都在至少三层的基座上,基座除了提供商业空间外,也设有住客双会所,提供空内外游泳池、健身室、儿童游乐场等设施。另外再设有三层地库停车场,提供373个车位﹐算是颇充裕。

项目的分层单位有576伙,涵盖一房至四房户型﹐当中约七成是两房及三房单位。整体开则偏向中大型,两房实用面积由509平方尺起步,而三房最大有1500多平方尺。至于1800至2000多平方尺的四房单位就属于区内首见。另外项目也提供六间超过4000平方尺的大宅,是目前跑道区中面积最大的单位。

早前发展商首推118伙,涵盖两房至四房户型,全数以招标形式发售。当中最为注目是11伙两房户,因为并未符合地产建设商会于2019年,对会员发出新盘招标指引。除了独立屋、洋房、复式户及顶层连天台等单位外,分层单位须具有三房或以上,实用面积不少于753平方尺才可以招标发售。不过发展商回应指,由于两间发展商都不属于地建会会员,不受规范,加上有关措施仅属指引。经过考虑后,认为招标较为合适。

澐璟作为跑道区内首个临海项目,定位为豪宅。在现时市况下,加上在跑道区没有同类楼盘作参考﹐以招标形式来发售﹐无疑能够测试市场承接力,试试水温。当买家出价不合适时,发展商又可以保留单位不出售,做法比较聪明、灵活;但从另一个角度来看,今次招标事件反映﹐原本地建会会员的自行监管制度已经出现了明显漏洞。当先例一开,之后或会有更多非商会会员的发展商仿效,指引还可否发挥当日想要的效果呢?

项目在上星期一正式开始招标,以「日日标」的形式进行标售。截至刚过去的星期五,只是卖出7伙﹐成交价介乎约2375万至4468万元,尺价约3万多元。当中成交价及尺价最高,是来自第8座19楼B室。连车位中标价是4468万元,尺价37705元,创跑道区新高。不过价钱在启德区来说是较低﹐因为启德在过去并无一个楼盘像澐璟般邻近海景。最近都要前往港铁启德站附近,恒地旗下THE HENLEY II。楼盘在今年5月初曾经进行招标,当时以尺价3.4万至3.8多万元,售出4伙实用面积划一888平方尺的三房套房连工作间单位。虽然尺价与今次澐璟售出的差不多﹐但要留意当时楼价仍然未调整。可见即使项目有一级海景﹐在目前市况下﹐加上可能受交通等因素影响,价钱都未能达到较高水平

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