元朗唐人新村申建1381伙

政府去年施政報告提出發展「北部都會區」，近1年來不斷有發展商趁機向城規會申請為旗下新界地盤「鬆綁」，加大發展規模。其中有財團就元朗唐人新村柏巒南面一幅地盤，申請改劃土地用途，以3.6倍地積比率發展，可建樓面74.34萬方呎，提供約1,381伙。值得留意的是，地盤原本的規劃意向亦為住宅，但只可以1倍地積比率發展低密度住宅；換言之，申請方案的規模足足擴大了約2.6倍。消息指，項目由新世界及相關人士持有。

城規會文件顯示，該宗申請位於元朗柏巒及采茵軒之間，地盤面積約20.65萬方呎，現主要屬「住宅（乙類）1」地帶，亦有少量位置覆蓋「住宅（丙類）」地帶。根據註釋，「住宅（乙類）1」的地積比率最多1倍，建築物高度最多為1層停車場上加4層，但按最新申請人提出，項目建議改劃為「住宅（乙類）4」用途，並建議地積比率訂在3.6倍，即較原來的規劃意向大了約2.6倍。

可滿足北部都會區發展

環顧項目四周發展項目，附近的柏巒及采茵軒，其地積比率均為1倍，而區內的乙類住宅地盤，地積比率只介乎1倍至1.26倍，若今次申請獲批，將成為該區乙類用地的一個先例。申請人解釋，項目建議的地積比率，是參照其他「住宅（乙類）」地帶及《香港規劃標準與準則》建議新市鎮住宅發展密度第3區的最高住用地積比率，認為是一個適合的發展密度。

按申請人方案，地盤上將興建6幢約29層高建築物，包括1層地下層、1至2層會所層等，較原本地盤只可建最多5層的高度大幅提升。總樓面則約74.34萬方呎，料可提供1,381伙，平均單位面積約538方呎。項目亦將提供505個停車位，當中398個為私家車位。

申請人指，因應不斷變化的規劃環境，改劃方案能配合政府房屋政策，提供房屋供應。又指項目坐落於元朗南發展區，亦位於「北部都會區」內，未來20年將成為高居住及工作人口地區，是次項目發展中密度住宅群，能支持元朗南和洪水橋新發展區的就業帶，並能夠較早推出單位到市場以滿足急切的房屋需要。

值得留意的是，地盤內有一座金蘭觀廟宇，但今次並無納入申請範圍，未來項目東面會有一條通道通往該廟宇。翻查資料，金蘭觀附近一帶土地過去曾涉及逆權侵佔官司，新世界發展附屬公司於1992年以2,000萬元購入金蘭觀附近的涉案土地，但金蘭觀聲稱上世紀七十年代已佔用涉案土地，2007年高院裁定新世界發展一方勝訴。市場估計，今次申請由新世界或相關人士提出的機會極大。