加息期善用「居所貸款利息」扣除
專欄  2022-07-01  經絡按揭 
最近其中一個財經熱話必定是加息,未來供樓負擔將無可避免的增加,如何在加息周期內盡量慳息減少供樓開支?上回筆者分享過可選擇以「定額供款」或「定息按揭」減輕負擔,今回則從稅務角度出發,原來供樓人士亦可受惠於現行的減稅政策「慳息」。

自2008年金融海嘯後,香港供樓利息一直維持於2厘半以下,相比起1997年亞洲金融風暴時利息曾高達11厘以上,以及對比很多國家現時的供樓利率最少5厘,香港的按揭利率可謂十分低。不過,自美聯儲開始啟動加息周期,香港息口亦難獨善其身,與樓按相關的一個月銀行同業拆息近月節節上升,6月份更曾經升至0.9厘創2年新高。

事實上,若持有香港境內物業,而該物業為納稅人自住居所,可考慮於報稅時申請「居所貸款利息扣除」,即以供樓利息扣稅,2021/2022課稅年度可獲最多扣稅10萬元。若以最高稅階17%計算,最多可慳稅1.7萬元,而居所貸款利息最多可扣除20個課稅年度而無須連續使用。在加息期時,由於每月利息開支增多,較適合向稅局申報居所貸款利息,盡量扣除利息開支;此外,由於供樓初期利息比重較高,業主亦可選擇於供樓初期申請,發揮慳息效果。

申請扣除居所貸款利息有幾點需要留意。首先,政策只適合自住居所,若業主已將物業出租,或買入的是樓花物業,並以即供方式供樓但仍未居住在內,業主便無法申請扣除居所貸款利息。此外,近年不少業主也會加按套現,即借貸額大於實際按揭貸款,在此情況下新的利息支出亦需按比例作扣減。假設原本按揭貸款額尚餘200萬元,業主加按後貸款額增至400萬元,即套現200萬元,該年度的居所貸款利息扣除只按全年利息的50%計算。最後,不少人的物業是以聯權方式共同擁有,假設陳先生與太太均為其住宅的聯權共有人,二人均申索扣除居所貸款利息。在此情況下,聯權共有人的人數將按比例攤分最高扣除額,即每人可獲扣除的款額為最多5萬元。

善用「居所貸款利息扣除」,有效抵銷部份加息期內增加的供樓開支,然而各人處境不同,當中稅務計算亦頗為複雜,如有任何疑問,可向稅務局作詳細查詢。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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